将来を見据えると、今がチャンス? ホテル投資とは?

2021.04.15

コロナ禍で飲食業、宿泊業は大きな影響を受けている。訪日外国人の増加などでホテル需要が高まり続けていた状況から、一転して急激な旅行業界全体の落ち込み、宿泊者数の減少が起こったといえる。しかし、ワクチンの摂取が進むなどすれば新型コロナウイルス感染のリスクは減少していくことが予想される。そうなると旅行業界、宿泊業界が息を吹き返すことは容易に想像できる。ホテル業界が苦しむ今こそ、ホテル投資のチャンスととらえることができる。

コロナ禍で苦しむホテル業界。それでもホテル投資が魅力的な理由とは?

コロナ禍の前の段階では、ホテル投資は、遊休不動産の活用、新たな不動産購入によるホテル運営、既存ホテルの購入など、さまざまな手法がありながら、そのどれもが有望な投資とされていた。インバウンド需要の増加、長期的な収益性の確保が可能、節税効果も見込める優良な投資先だったのだ。

インバウンド需要だが、爆買いの話題性もあって注目された一方、コロナ禍が去ってもすぐにインバウンド需要が戻るかというと、相手国の状況も相まって、不透明感は否めない。しかし、観光庁の調査※によると、2019年(コロナ禍以前)の宿泊需要の8割は日本人観光客だったという結果が出ている。Go Toキャンペーンで市場が活性化することはすでに実証済みであり、コロナ禍が沈静化すれば、宿泊需要が回復することは想像に難くない。

※宿泊旅行統計調査より
https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html#cp1

むしろ、ホテル業界が苦しんでいる今こそ、ホテル投資のチャンスと言える。今の市場を見てホテル投資に消極的になっている経営層がいるかもしれないが、逆に今からホテル投資を行うことにメリットが大きい可能性がある。

ホテル投資の4つのスタイルとは?

今こそホテル投資を検討すべきタイミングだと言えるのだが、ホテル投資と言ってもさまざま。それは次の4種類に分けられる。

1. ホテルリート
REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」のこと。これのホテル版が「ホテルリート」だ。複数の投資家から集めたお金でホテルを運用する。少額で始められるが、その分、リターンも小さいというデメリットもある。

2. ホテルコンドミニアム
主にリゾート地のホテルを一室単位で所有し、所有者が使用していないときに宿泊施設として貸し出すスタイル。個人投資家が自身の別荘として使用しながら、賃料として収入を得ることができる。

3. 収益物件としてのホテル購入
すでに営業しているホテルを購入するスタイル。すぐにオーナーとして運用、収益を得ることができる。ホテルとしての設備がそろっているため大きく老朽化しているなど大規模なリニューアルが必要なければ、早期に収益化が可能だと言える。ホテルではなく他の物件などを買い取ってホテルにリニューアルする方法もあるが、多くの場合リニューアルに大きな投資が必要となる。

4. 土地活用によるホテル投資
自社所有の不採算不動産、遊休地などを活用して、ホテルを運営するスタイル。また、新たに土地を購入してホテルを建設するスタイルもこれに含まれる。

企業が取り組むには3のホテル購入、4の土地活用によるホテル投資が現実的だと言えるが、ホテルを運営するノウハウが必要になる。しかし、既存のホテルを買い取る場合、もとの運営会社に貸して賃料を得る手法を取れば、対応可能だ。新たにホテルを建てる場合も運営会社を探して運営を任せる方法がある。

また、コロナ禍でテレワークが普及し、これまでのように大規模なオフィスで多くの社員が働くという以外にも様々な働き方へ変化している。その変化を利用し景気の影響で業績が悪化したホテルでも、オフィスへの転用、あるいはテレワークに対応したサテライトオフィスへ転用するなど、活用の手段は多様。立地条件等に応じた活路はまだまだあるといえるだろう。

ホテル投資のメリットとは?

今後、需要が高まりそうなホテルへの投資は、遊休不動産の活用、オフィスの空室リスク低減、収益の安定化のためには有効な手段だと言えそうだ。そのメリットは大まかに2つ挙げられる。

  • ・不動産投資の中でも、比較的収益性が高い
  • ・節税効果が期待できる

まず、オフィスビルや賃貸住宅に比べて、ホテルは収益性が高いというメリットがある。同時にホテル事業で活用されるため、一室、一フロアごとの空室リスクは少なくなる。また、ホテルは一般的なオフィスや住宅よりも設備にお金をかけている。その費用は経費算入でき、減価償却費の対象となるため、節税効果を期待できる。

一方、デメリットもある。まず「初期投資額が高くなる傾向がある」こと。ホテル買取の場合は一棟ごと買い取る必要があるため、一定の資金が必要となる。既存物件をホテルに改装、新たにホテルを建てる場合は、住宅物件やオフィス物件よりも設備費がかかるため、こちらでも費用負担が大きくなる。最後に、今回のコロナ禍だけではなく、収益は景気動向に左右されることが大きな難点だと言える。

これらのメリット、デメリットを考慮した上で、不動産投資としての有効性は高いと言える。特にコロナ禍でホテル業界が打撃を受けている今、将来を見据えてホテル投資に動くことは重要かもしれない。魅力あるホテルでも経営難に陥っているところも珍しくない。そういったホテルに投資していくことは日本の観光業にとっても利益だと言えそうだ。

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