商業用不動産とは?その投資、活用のポイント

2021.01.29

安定的な収益を得る手段として、不動産の活用、投資は非常に有効な手段だ。多くはオフィスビルなどに供される不動産、住宅用の不動産に目が向きがちだが、店舗などが入居する商業用不動産も有効な不動産活用、投資の対象となる。今回はそのメリットとデメリットを紹介していく。

経済環境の変化で、事業用不動産、投資用不動産の需要も変化する

新型コロナウイルスの影響で、企業の経営環境は変化している。テレワークの増加でオフィス需要の変化があり、都心の物件よりも郊外の物件に興味を持つ層が増えると言った変化も見られる。しかし、不動産市況事態は堅調に推移しており、経営の安定化を図る意味でも、不動産の活用、投資への興味が増していると考えられる。

そこで、多くはオフィス用の賃貸不動産、住宅用の物件などに目が行きがちだ。しかし、それ以外にも注目すべき物件がある。それが「商業用不動産」だ。

商業用不動産とは、オフィスや住宅ではなく、コンビニエンスストア、飲食店、ヘアサロン、アパレルショップなど、さまざまな店舗が入居する不動産を指す。特徴としては、住宅用の物件よりも賃料相場が高いこと、契約期間が長いことがあり、より高いリターンを得られる可能性がある。

商業用不動産の活用、投資のメリット、デメリットとは?

商業用不動産を活用するにあたってのメリットとデメリットは次のようになる。

メリット
長期にわたって借りてくれる

住宅用不動産では、転居のハードルが低く、契約の更新時期での退去は珍しくない。しかし、商業用不動産では、立地条件が重要であり、移転による顧客離れの危険性もあるため、長期にわたり契約が継続するケースが多く、収入が安定しやすい

収益性が高い(家賃相場が高い)

商業用不動産のテナントにとって賃料だけではなく、どれだけの収益が出るかがポイントになるため、条件が良い物件であれば、オフィスや住宅よりも高い賃料設定が可能になる

管理の手間や修繕の手間が減る

店舗用内装に大幅な手が入る、什器などの搬入に伴う改装が想定されるが、それだけオーナーの管理部分が減る。一般的な管理、修繕は必要だが、テナントの自己負担も増えることで、相対的に管理費用、手間は減る可能性がある

上記の他にも、個人事業主やオーナー企業の場合は、相続税対策になる場合もある。

デメリット
テナントの業界動向に左右されやすい

景気に左右されにくい不動産収入ではあるが、入居しているテナントの業界動向や景気の影響を受け業績が悪化すると閉店等が起きてしまう
テナントに同業種が多いと複数テナントが同時期に退去することもある

テナントが大幅な改装を必要とする場合がある

テナントの店舗形態によっては大幅な改装が必要な場合もある。適切に改装されれば問題はないが、改装の内容、制限について、賃貸契約時に詳細に取り決めておかなければトラブルになりやすい

立地が収益性に大きく影響する

店舗に集客されなければ利益が見込めず、テナントが入りにくい。そのため、オフィスや住宅以上に、立地が重要なポイントになる

立地以外にもある、商業用不動産で収益性を高めるポイント

前項で述べたように、商業用不動産については、立地が極めて重要なポイントになる。しかし、立地以外にも商業用不動産で高収益を上げるためのポイントは存在する。

まず、郊外のロードサイドなどは、特定の業種で収益が上げられなくても周辺の他店舗の状況などを見て、別業種の店舗を入れることで改善するケースもある。例えばアパレルからコンビニに転用したら収益が上がったというケースも珍しくない。また、物件そのものにもポイントがある。まず、シンプルな作り、柱が少ないなど、改装の自由度が高い構造であることだ。テナントが改装する際に制限が少ないほうが喜ばれる。テナント選びも重要だ。複数のテナントが入る物件の場合、視認性が高い目立つ場所の店舗の雰囲気で物件自体の価値が変わってくる。社会的にイメージが良いテナント、業種が入れば、他のテナントも誘致しやすい。商業用不動産では、テナント選びも戦略的に行う必要があるのだ。その物件をどのような物件にするのか。例えばアパレルショップを集める、飲食店を集めるといった戦略もある。

商業用不動産では、物件の目利き、テナントの検討など、一般的なオフィス用不動産、住宅用不動産とは異なるノウハウ、ネットワークが必要になる。有望な物件を見つける、既存の物件を再生させる、遊休不動産を商業用不動産へ転用する、戦略的にテナント探しを行うといった多様な対応ができる不動産会社がいなければ、商業用不動産で収益を上げることは難しいだろう。

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