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新時代の事業承継。進化のための受け継ぎ方。不動産コンサルタント株式会社あゆみリアルティーサービス 代表取締役。田中歩氏。
 大手銀行で、不動産仲介・相続コンサルティング、不動産ファイナンス業務に長く従事してきた田中歩氏。その豊富な経験と知識を生かし、現在は、独立系の不動産コンサルタント会社を経営しながら、中小企業の不動産活用から相続・事業承継戦略、さらには街づくりを通した地域活性化にまで幅広く取り組んでいます。平成という時代における、日本企業の不動産戦略の変遷を振り返りながら、事業承継というタイミングにこそ活かすべき新たなCRE戦略について伺いました。

「保有から利用へ」平成30年間の不動産戦略を振り返る

──今回は事業承継における不動産の位置づけがテーマですが、平成時代がまもなく終わりを告げるというタイミングもありますので、その前にこの平成の30年間を総括し、企業不動産についての考え方にどのような変化があったのかを振り返ってみたいと思います。

  大きく変わったのは、不動産の担保評価の方法でしょう。それと共に企業における不動産の位置づけやその活用について、大きな意識転換が生じた30年間だったと思います。バブル期やそれ以前の不動産評価法というのは取引事例比較法、つまり対象不動産と条件が近い物件の取引事例を数多く集めて比較評価する方法が一般的でした。あえて言えば比較的おおらかな評価で済んだわけですね。
 ところが、90年代末期の金融危機を契機に、日本の金融機関などが保有する不動産が、外資系企業にシビアに査定され、買い叩かれるという事態が生じます。外資系企業が得意とする収益還元法が、不良資産処理に用いられることで、不動産についての考え方は180度変わりました。収益還元法というのは、不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する方法のことです。
 つまり、不動産というのは保有しているだけでは価値を生まず、それを利用しなければ価値は生まれない。まさに不動産の「保有から利用へ」という、発想の大転換があったわけです。

──ただ、保有から利用へといっても、単に不動産を売ったり、高利回りで投資したりするだけが方法ではないですよね。

 確かにそうです。外資系企業の手法に刺激されて、日本企業の経営者たちはその後、市場原理主義、株主至上主義という視点を持つようになり、新しい経営管理手法やビジネスモデルを取り入れるようになりました。それが平成の中期の10年間ほど続くわけです。しかし、2008年のリーマンショックのあたりから、そうした風潮に対する懐疑的な声を耳にするようになります。
 市場原理主義的な発想でいくと、不動産というのは単なる“箱”であり、それを利用してリターンを挙げて、企業の株価を上げることが全てになり、アセットに投資する以上、投下資本利益率(ROIC)をいかに上げていくかが絶対的な命題となります。しかし、果たして不動産については単純にそういう発想だけでいいのか、という疑問が生まれるのです。
 不動産は株主の稼ぎのためだけの“箱”ではないのではないか。そこにいる人が様々なステークホルダーや周辺エリアとのコミュニケーションを行い、新たな価値を生み出す“場”でもあるはず。単に企業と株主を潤すだけでなく、経済学でいう外部不経済的なものを含めて企業活動をトータルで考える必要性が叫ばれるようになってきたのと同じようなことかもしれません。

──“箱から場へ”への転換では、どういう事例に注目されていますか。

 シェアハウスやコワーキングスペースなどはその典型例です。人の動線や目線を意識し、プライバシーと共有の境目を上手に作りながら、全く違う人たちがいいカタチで、いい距離感で触れあう空間を作りだす。そこで異なる価値観の人々と暮らしたり、ミーティングをしたりしながら、人々は新しい価値を創造し、新しい体験を共有することができます。
 こうしたシェアハウスやコワーキングスペースが従来の賃貸市場で得られる以上の利益を上げるようなビジネスモデルを作れば、不動産価値は上がり、その価値は地域にも還元されるはずです。まさに平成の最後の10年には、不動産の保有から利用という流れが単に金額的な価値の話に終わるのではなく、場の共有という視点も含めた、より広がりのあるものに変わってきたのだと思います。

──モノからコトへという消費行動の変化とも相関している話ともいえますね。三菱地所グループがかかわる、丸の内再構築もその例と言えるかもしれません。

 仰る通り、丸の内再構築は不動産開発事業において新たな考え方を実現したプロジェクトの一つだと思います。一方、不動産仲介業の役割は基本的にあるところからないところへ情報を移して、マッチングさせるというサービスでした。しかし今は単に情報の移転やマッチングだけではなく、情報の価値を持たせるために、“編集”をしなければならない。しかも単に不動産という一次元のモノだけでなく、それがもたらす価値をより多次元的・立体的に表現する高度な編集作業が不可欠です。編集すればするほど“箱”が“場”になり、場が地域全体に影響を与え、アセットの使い方次第で様々な価値が生み出せる時代になったわけです。逆にいうとそれができないと不動産企業も生き残れない時代になってきたのだと思います。

バックナンバー

  1. vol.20
    新時代の事業承継
    進化のための受け継ぎ方
    (田中 歩氏)
  2. vol.19
    スペシャリストの智
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    今からの企業競争力を問う
    拠点機能の変化と不動産戦略
  3. vol.18
    モノからコトへ
    消費行動が変化するなか
    企業価値と不動産はどうあるべきか
    (ロバート・フェルドマン氏)
  4. vol.17
    新世代型都市開発と
    これからの企業オフィス戦略
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  5. vol.16
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    創造性を促すワークプレイスのススメ
    (百嶋 徹氏)
  6. vol.15
    スペシャリストの智
    CREカンファレンス2017-2018・レポート
    2018年成長する企業の資質とは。
    企業体力強化に備える不動産戦略のポイント。
  7. vol.14
    変革の時代に日本企業の強みを生かす
    CRE戦略を通した「稼ぐ力」の向上
    今後10年の企業ビジョンとCRE戦略の重要性
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  8. vol.13
    企業価値向上のカギを握る
    CREプロフェッショナルの社内育成
    社内外の専門家のネットワークを最大限に活用する
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  9. vol.12
    企業価値を高める
    CRE戦略の一環としての
    ワークプレイス改革
    (齋藤 敦子氏)
  10. vol.11
    中堅中小企業が今取り組むべきCRE戦略とは
    不動産の棚卸しから、
    事業継続、相続・承継問題まで
    (平川 茂氏)
  11. vol.10
    リノベーションによる耐震、省エネ、環境保全で
    企業価値の向上
    求められる多様なニーズに対応した
    オフィスビルのリノベーション
    (河向 昭氏)
  12. vol.09
    スペシャリストの智
    CREカンファレンス・レポート
    クラウド化がもたらした加速する社会基盤。
    今の企業価値を考える。
  13. vol.08
    企業価値向上のカギとなる
    クラウド導入で進めるシステム改革
    顧客のビジネス価値を高める企業姿勢
    (保科 実氏)
  14. vol.07
    クラウドを利用した動産管理と企業価値の向上
    「e-Leasing」と「CRE@M」が目指すもの
    (長谷川 善貴氏)
  15. vol.06
    環境保全しながら
    経済合理性のある土地活用を
    (西村 実氏)
  16. vol.05
    不動産を流動化させて経営の劇的な改善を
    バイアウト投資市場からみた企業のCRE戦略
    (南黒沢 晃氏)
  17. vol.04
    現在において考えるべき
    リスクマネジメントとCRE戦略
    (渡部 弘之氏)
  18. vol.03
    企業の成長に欠かせないM&A戦略。
    CRE(企業不動産)の位置づけが重要に
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  19. vol.02
    未来に向けたCRE戦略
    外部の専門企業との連携が鍵に
    (百嶋 徹氏)
  20. vol.01
    不動産市況が好転した今年こそ
    CRE戦略再スタートの元年に
    (土岐 好隆氏)