──今回は事業承継における不動産の位置づけがテーマですが、平成時代がまもなく終わりを告げるというタイミングもありますので、その前にこの平成の30年間を総括し、企業不動産についての考え方にどのような変化があったのかを振り返ってみたいと思います。

　 大きく変わったのは、不動産の担保評価の方法でしょう。それと共に企業における不動産の位置づけやその活用について、大きな意識転換が生じた30年間だったと思います。バブル期やそれ以前の不動産評価法というのは取引事例比較法、つまり対象不動産と条件が近い物件の取引事例を数多く集めて比較評価する方法が一般的でした。あえて言えば比較的おおらかな評価で済んだわけですね。
　ところが、90年代末期の金融危機を契機に、日本の金融機関などが保有する不動産が、外資系企業にシビアに査定され、買い叩かれるという事態が生じます。外資系企業が得意とする収益還元法が、不良資産処理に用いられることで、不動産についての考え方は180度変わりました。収益還元法というのは、不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する方法のことです。
　つまり、不動産というのは保有しているだけでは価値を生まず、それを利用しなければ価値は生まれない。まさに不動産の「保有から利用へ」という、発想の大転換があったわけです。

──ただ、保有から利用へといっても、単に不動産を売ったり、高利回りで投資したりするだけが方法ではないですよね。

　確かにそうです。外資系企業の手法に刺激されて、日本企業の経営者たちはその後、市場原理主義、株主至上主義という視点を持つようになり、新しい経営管理手法やビジネスモデルを取り入れるようになりました。それが平成の中期の10年間ほど続くわけです。しかし、2008年のリーマンショックのあたりから、そうした風潮に対する懐疑的な声を耳にするようになります。
　市場原理主義的な発想でいくと、不動産というのは単なる“箱”であり、それを利用してリターンを挙げて、企業の株価を上げることが全てになり、アセットに投資する以上、投下資本利益率（ROIC）をいかに上げていくかが絶対的な命題となります。しかし、果たして不動産については単純にそういう発想だけでいいのか、という疑問が生まれるのです。
　不動産は株主の稼ぎのためだけの“箱”ではないのではないか。そこにいる人が様々なステークホルダーや周辺エリアとのコミュニケーションを行い、新たな価値を生み出す“場”でもあるはず。単に企業と株主を潤すだけでなく、経済学でいう外部不経済的なものを含めて企業活動をトータルで考える必要性が叫ばれるようになってきたのと同じようなことかもしれません。

──“箱から場へ”への転換では、どういう事例に注目されていますか。

　シェアハウスやコワーキングスペースなどはその典型例です。人の動線や目線を意識し、プライバシーと共有の境目を上手に作りながら、全く違う人たちがいいカタチで、いい距離感で触れあう空間を作りだす。そこで異なる価値観の人々と暮らしたり、ミーティングをしたりしながら、人々は新しい価値を創造し、新しい体験を共有することができます。
　こうしたシェアハウスやコワーキングスペースが従来の賃貸市場で得られる以上の利益を上げるようなビジネスモデルを作れば、不動産価値は上がり、その価値は地域にも還元されるはずです。まさに平成の最後の10年には、不動産の保有から利用という流れが単に金額的な価値の話に終わるのではなく、場の共有という視点も含めた、より広がりのあるものに変わってきたのだと思います。

──モノからコトへという消費行動の変化とも相関している話ともいえますね。三菱地所グループがかかわる、丸の内再構築もその例と言えるかもしれません。

　仰る通り、丸の内再構築は不動産開発事業において新たな考え方を実現したプロジェクトの一つだと思います。一方、不動産仲介業の役割は基本的にあるところからないところへ情報を移して、マッチングさせるというサービスでした。しかし今は単に情報の移転やマッチングだけではなく、情報の価値を持たせるために、“編集”をしなければならない。しかも単に不動産という一次元のモノだけでなく、それがもたらす価値をより多次元的・立体的に表現する高度な編集作業が不可欠です。編集すればするほど“箱”が“場”になり、場が地域全体に影響を与え、アセットの使い方次第で様々な価値が生み出せる時代になったわけです。逆にいうとそれができないと不動産企業も生き残れない時代になってきたのだと思います。