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M&Aで活かす不動産 投資助言部がご提案するM&Aソリューションの新たな活用手法

 事業承継のひとつの形として、あるいは企業の成長戦略の重要なステップとしてなど、その動機や手段は様々ながらも、近年、M&Aの手法を用いて事業領域の拡大を図りたいというニーズが高まっています。三菱地所リアルエステートサービスは不動産仲介会社としては数少ない、金融商品取引法に基づく投資助言・代理業も登録しております。なかでも投資助言部は、不動産仲介会社としての豊富な知見を活かしながら、各分野の専門家と協業することにより、お客さまの様々なM&Aニーズにお応えします。
 今後ますます重要性を帯びるM&Aにおける不動産の取扱 を、M&A情報の専門企業レコフデータの岩口敏史氏を交え、考えていきます。

経営課題達成のための手段として注目されるM&Aと、投資助言部の役割。

三好

 私たち投資助言部は、日本でも活発化しているM&Aにおいて事業承継、事業発展双方のニーズに応えるために2016年に開設致しました。当社はそれまでも、法的整理、事業承継などのアドバイザリー業務を行っておりましたが、金融商品取引法に基づく投資助言・代理業の登録も済ませ、一層お客さまのご要望に応えるべくM&Aコンサルティング・サービスを提供できる体制を整えています。
 近年では、企業の倒産件数が減少している一方、休廃業・解散件数が増加しています。なかでも中小企業では経営者の高齢化が深刻であるにもかかわらず、後継者へのバトンタッチが充分に行えていないことが廃業の原因になっている可能性があります。日本経済を支える中小企業のノウハウを途絶えることなく次世代に承継させていくにあたって、近年あらためて注目されるのがM&Aです。私たちの窓口にも、事業承継や資産相続のタイミングで、M&Aという手法を使ってより有効に事業や資産を引き継ぐことができないかという相談が持ち込まれるようになりました。

岩口
 日本でM&Aが盛んに行われるようになったのは、1997年ごろからです。それ以前はM&Aというとネガティブな印象がありましたが、日本の経営者も企業価値を向上させる手段として、M&Aを前向きに捉えるようになってきたのです。
 M&Aは事業承継に限らず、企業の成長戦略の手段としてきわめて有効なもので、いまや必須の経営手法と言えるかもしれません。また、グローバル市場への進出や技術革新への対応のために、M&Aを通して市場に新たな橋頭堡を築くこともよく行われるようになりました。
M&A戦略を活用し、より意義のある事業継承を目指す。

小原
 売り手企業として中堅・中小企業がM&Aを検討するタイミングとして多いのは、やはり相続や事業承継ですが、M&Aを事業継承に活用するにあたっては様々な手法があります。今行っている事業だけを切り出して売却し、事業とは関係のない固定資産だけを企業に残す、あるいはその固定資産を子供たちに残すケースなどもあります。将来の相続をあらかじめ見越して、事業や資産を整理しておくこともM&Aの重要なポイントになります。
 企業の資産構成は様々であり、取り得る打ち手もまた数多く存在しますが、M&Aを検討するにあたっては、その企業の資産構成がどうなっていて、そこで大きなウェイトを占めるのは何なのかを確認することは不可欠ですね。
企業価値と不動産価値は切り離せない。現状を把握し、最適なM&Aを。

三好
 一定の不動産を所有している企業の場合、M&Aにあたっての企業評価では不動産の価値は大きなウェイトを占めていることが一般的かと思います。その大きなウェイトを占める不動産の遵法性や土壌汚染などの各種法規制のリスクは、当然ながら企業価値に大きな影響を及ぼします。例えば、遵法性を無視し、使い勝手だけを重視していた違法建築の工場や店舗などをそのまま引き継いだ場合、買収側はそのリスクを引き継ぐことになります。買収側がその企業の買収にあたり、当該リスクを把握したうえで手続きを進めていたのであれば、対処のしようがありますが、認識していなかった場合には、思わぬ損失を被ることにつながりかねません。企業が不動産を所有している場合、M&Aにおける取引にあたっては、不動産特有のリスクを明確にすることも、私たちの重要な役割だと思っています。私たちが介在することで、潜在しているリスクを顕在化することができ、それが結果的にリスクの最小化につながるのです。
 反面、単なる路線価格だけでは見えない優れた潜在価値を秘めた不動産がある場合もあります。M&Aでは被買収企業が所有している不動産が一体どのようなものなのかをきちんと整理・精査する必要があり、その精査こそが企業価値の最大化に繋がるものと考えています。私たちには不動産仲介業務を専業としてきた企業として、不動産デューデリジェンスに関する豊富な知見が蓄積されています。そのノウハウがM&Aコンサルティング・サービスにも最大限活用できると考えています。
岩口
 買い手企業から見ればM&Aは投資ですから、当然リスクの発生を踏まえなければなりません。重要なことは、ダウンサイドのリスクをどこまで定量化できるか。経営者にはそれだけの調査力・判断力が求められています。それをスムーズに行うためにも、専門企業が行うデューデリジェンスが極めて重要になります。三菱地所リアルエステートサービスのような不動産企業がM&Aコンサルティングを強化し、経営者をサポートすることはとても大切なことだと思います。
小原

投資助言部  小原 慎司

 M&Aには税務上のメリットもあります。例えば、その企業が所有している不動産を売却し、企業を清算する場合、当然ながら法人税や清算譲渡課税などが発生しますが、M&Aを活用することにより、実際の売却代金が低かった場合でも、手元に残る額が不動産売却時よりも増えるということもあります。
 当然、企業価値と清算価値は、その企業が行っている事業や所有している不動産の質と量によって変わってきますが、不動産を多数所有している企業の場合は、不動産価値が企業価値にもたらす影響はより大きくなるので、こうした税務対応のためのスキームづくりも検討課題の一つとなるでしょう。

高度なスキルが必要だからこそ、内外の専門家とタスクフォースを組む。

三好
 M&Aをスムーズに実行するためには高度な専門性と幅広い知識が必要です。私たちには弁護士、会計士、税理士などの専門家たちとプロジェクトチームを組んで、事業承継ニーズに取り組んできた実績もあります。さらに三菱地所グループの豊富なネットワークを活かして、証券会社、金融機関、ファイナンシャルアドバイザーなどと案件ごとのタスクフォースを形成して、お客さまの課題に取り組むことができます。
 どういう形のM&Aがベストなのか、そのスキームを検討することから始め、M&Aの前段階から、M&A後の諸問題まで多くの課題解決をお手伝いできると自負しています。
 少子高齢化や技術革新による事業環境の変化は今後も続きます。事業承継を機にM&Aを考えるお客さまもまた今後ますます増えるのではないでしょうか。創業、成長、成熟から事業転換、衰退、再生に至るまでの企業のライフサイクル全般にわたってM&Aが不可欠の手法となった今、私たちはお客さまの多様なニーズに伴走しながら、自らのスキルにさらに磨きをかけていきたいと考えています。

M&Aの実現

岩口
 三菱地所リアルエステートサービスのようなM&Aアドバイザリーを請け負う企業が、不動産以外の調査専門の企業と協業する機会も今後ますます増えると思います。お互い協力しあいながら、日本のM&A市場をより健全な形で活性化できればと思います。
小原
 たとえ入口は不動産仲介であっても、そこに留まるのではなく、M&Aへの動線を導くことで、売り手・買い手の双方にとってより効果的な解決策を提案することができます。不動産をお持ちの企業で、事業承継・事業発展に関するより有効なソリューションを求めていらっしゃるお客さまであれば、私たち投資助言部にご相談ください。

今回お話をされたのは

三菱地所リアルエステートサービス株式会社 役員補佐
アドバイザリー部、投資助言部担当 投資助言部長兼務

三好 実

1987年入社。大阪支店を経て、2004年からの13年間、アドバイザリー部にて従事。2018年4月より支店担当役員補佐を経て、2019年4月より現職。法的処理案件、相続・事業承継などの案件を手掛け、現在は投資助言部長も務める。

三菱地所リアルエステートサービス株式会社
アドバイザリー部次長 一課長兼務 投資助言部兼務

小原 慎司

2001年入社。2002年4月より法人営業部にて法人向けの不動産仲介業務を経て、2014年4月よりアドバイザリー部にて従事。弁護士と共に法的処理案件、相続・事業承継などの案件を手掛ける。2016年4月より投資助言部での業務も務める。

特別コメンテーター | 株式会社レコフデータ 取締役会長 岩口 敏史 氏

投資助言部 プロフィール

 2016年に新規部署として開設した投資助言部は、それぞれ企業不動産部、投資営業部、アドバイザリー部などの本務をこなす精鋭部員が、お客さまのM&A案件ごとにタスクフォースを組むプロジェクト型組織になっています。どんな小さなことでもお客さまの相談に乗り、専門性と機動性を最大限に活かしながら社内外の知見をつなぐ役割も担っています。売り手と買い手のマッチングから、より効果的なM&Aのスキーム形成、そしてその実行まで一貫したコンサルティングを行っています。

投資助言部がご提供する
                                    M&Aコンサルティングはこちらからご案内いたします。

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vol.21ではM&A情報の専門企業であるレコフデータ会長、
岩口氏が最新のM&Aマーケットを独自の視点で紐解きます。

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