M&Aで活かす不動産　投資助言部がご提案するM&Aソリューションの新たな活用手法

三好 私たち投資助言部は、日本でも活発化しているM&Aにおいて事業承継、事業発展双方のニーズに応えるために2016年に開設致しました。当社はそれまでも、法的整理、事業承継などのアドバイザリー業務を行っておりましたが、金融商品取引法に基づく投資助言・代理業の登録も済ませ、一層お客さまのご要望に応えるべくM&Aコンサルティング・サービスを提供できる体制を整えています。
近年では、企業の倒産件数が減少している一方、休廃業・解散件数が増加しています。なかでも中小企業では経営者の高齢化が深刻であるにもかかわらず、後継者へのバトンタッチが充分に行えていないことが廃業の原因になっている可能性があります。日本経済を支える中小企業のノウハウを途絶えることなく次世代に承継させていくにあたって、近年あらためて注目されるのがM&Aです。私たちの窓口にも、事業承継や資産相続のタイミングで、M&Aという手法を使ってより有効に事業や資産を引き継ぐことができないかという相談が持ち込まれるようになりました。

岩口 日本でM&Aが盛んに行われるようになったのは、1997年ごろからです。それ以前はM&Aというとネガティブな印象がありましたが、日本の経営者も企業価値を向上させる手段として、M&Aを前向きに捉えるようになってきたのです。
M&Aは事業承継に限らず、企業の成長戦略の手段としてきわめて有効なもので、いまや必須の経営手法と言えるかもしれません。また、グローバル市場への進出や技術革新への対応のために、M&Aを通して市場に新たな橋頭堡を築くこともよく行われるようになりました。

小原 売り手企業として中堅・中小企業がM&Aを検討するタイミングとして多いのは、やはり相続や事業承継ですが、M&Aを事業継承に活用するにあたっては様々な手法があります。今行っている事業だけを切り出して売却し、事業とは関係のない固定資産だけを企業に残す、あるいはその固定資産を子供たちに残すケースなどもあります。将来の相続をあらかじめ見越して、事業や資産を整理しておくこともM&Aの重要なポイントになります。
企業の資産構成は様々であり、取り得る打ち手もまた数多く存在しますが、M&Aを検討するにあたっては、その企業の資産構成がどうなっていて、そこで大きなウェイトを占めるのは何なのかを確認することは不可欠ですね。

三好 一定の不動産を所有している企業の場合、M&Aにあたっての企業評価では不動産の価値は大きなウェイトを占めていることが一般的かと思います。その大きなウェイトを占める不動産の遵法性や土壌汚染などの各種法規制のリスクは、当然ながら企業価値に大きな影響を及ぼします。例えば、遵法性を無視し、使い勝手だけを重視していた違法建築の工場や店舗などをそのまま引き継いだ場合、買収側はそのリスクを引き継ぐことになります。買収側がその企業の買収にあたり、当該リスクを把握したうえで手続きを進めていたのであれば、対処のしようがありますが、認識していなかった場合には、思わぬ損失を被ることにつながりかねません。企業が不動産を所有している場合、M&Aにおける取引にあたっては、不動産特有のリスクを明確にすることも、私たちの重要な役割だと思っています。私たちが介在することで、潜在しているリスクを顕在化することができ、それが結果的にリスクの最小化につながるのです。
反面、単なる路線価格だけでは見えない優れた潜在価値を秘めた不動産がある場合もあります。M&Aでは被買収企業が所有している不動産が一体どのようなものなのかをきちんと整理・精査する必要があり、その精査こそが企業価値の最大化に繋がるものと考えています。私たちには不動産仲介業務を専業としてきた企業として、不動産デューデリジェンスに関する豊富な知見が蓄積されています。そのノウハウがM&Aコンサルティング・サービスにも最大限活用できると考えています。

岩口 買い手企業から見ればM&Aは投資ですから、当然リスクの発生を踏まえなければなりません。重要なことは、ダウンサイドのリスクをどこまで定量化できるか。経営者にはそれだけの調査力・判断力が求められています。それをスムーズに行うためにも、専門企業が行うデューデリジェンスが極めて重要になります。三菱地所リアルエステートサービスのような不動産企業がM&Aコンサルティングを強化し、経営者をサポートすることはとても大切なことだと思います。

三好 M&Aをスムーズに実行するためには高度な専門性と幅広い知識が必要です。私たちには弁護士、会計士、税理士などの専門家たちとプロジェクトチームを組んで、事業承継ニーズに取り組んできた実績もあります。さらに三菱地所グループの豊富なネットワークを活かして、証券会社、金融機関、ファイナンシャルアドバイザーなどと案件ごとのタスクフォースを形成して、お客さまの課題に取り組むことができます。
どういう形のM&Aがベストなのか、そのスキームを検討することから始め、M&Aの前段階から、M&A後の諸問題まで多くの課題解決をお手伝いできると自負しています。
少子高齢化や技術革新による事業環境の変化は今後も続きます。事業承継を機にM&Aを考えるお客さまもまた今後ますます増えるのではないでしょうか。創業、成長、成熟から事業転換、衰退、再生に至るまでの企業のライフサイクル全般にわたってM&Aが不可欠の手法となった今、私たちはお客さまの多様なニーズに伴走しながら、自らのスキルにさらに磨きをかけていきたいと考えています。

岩口 三菱地所リアルエステートサービスのようなM&Aアドバイザリーを請け負う企業が、不動産以外の調査専門の企業と協業する機会も今後ますます増えると思います。お互い協力しあいながら、日本のM&A市場をより健全な形で活性化できればと思います。

小原 たとえ入口は不動産仲介であっても、そこに留まるのではなく、M&Aへの動線を導くことで、売り手・買い手の双方にとってより効果的な解決策を提案することができます。不動産をお持ちの企業で、事業承継・事業発展に関するより有効なソリューションを求めていらっしゃるお客さまであれば、私たち投資助言部にご相談ください。