• スペシャリストの智
  • リアルな現場
  • The Watch
  • OFFICE JOURNAL
  • 不動産の税金ガイドブック
  • 民法改正のポイント
  • 空室率レポート
  • 鑑定士の視点

最新のオフィス事情から考える借りるニーズの多様性。

 「平成」の締めくくりを目前に、新時代に向けた新たな企業スタイルが見られるようになってきました。働き方改革も次の時代を見据え進化の試みが始まっています。
 最新のオフィスのあり方はどのようなものか。変化するオフィスマーケット、オフィス移転を行う上でのポイント、最近の移転企業の移転動機やトレンドを専門部署にインタビューします。

オフィス移転の総合コンサルタント

──ビル営業部のサービス内容についてお聞かせください。

蓮山
 私たちは、オフィスの移転・新設を検討されている企業にオフィスビルをご紹介する仲介事業を行っています。当社の仲介事業の特徴として、単に物件をご紹介するだけでなく移転の検討段階からお話を伺い、オフィスの現状分析などを通じ、その企業に適したオフィス面積・エリアや設備など、移転に対する要件を明確にした上で最適な物件のご紹介をさせていただきます。
 また将来的な移転検討をされている企業様に対しても、想定されます賃料や移転コスト、希望エリアの開発計画提案、レイアウトプラン作成、移転スケジュールの策定までシミュレーションを行い、実際の移転実施に至るまでの総合的なサポートを行っています。まだ移転を迷われている段階の企業様からも多くのご相談をいただいています。

──近年のオフィスマーケットの状況はどのような特徴が見られるでしょうか

 当社が発表している空室率レポート(2018年10月末時点)を見ても、東京主要5区の空室率は9ヶ月連続の低下、平均募集賃料は上昇傾向が続いています。2020年に向けて新築オフィスビルの供給は多いものの、企業のオフィス需要も高まっており、新築オフィスビルの成約状況も着実に進んでいます。また既存ビルの二次空室の発生も見込まれていますが、館内入居企業の借り増しが多い為、想定よりも外部への募集面積が少ない状況が続いています。
蓮山
 近年のオフィスエリアでは企業誘致についても特徴が出てきております。例えば、丸の内・大手町は三菱地所がフィンテック関連企業の誘致と業界の活動拠点となる場を目指しており、赤坂・六本木に多かった大手弁護士事務所が丸の内・大手町へ移転した動きもあります。また、日本橋では製薬会社を中心とした産業創造を強化するためライフサイエンス拠点を目指した動きがあります。虎ノ門・六本木ではIT関連や外資系企業の集積地として、渋谷ではベンチャー発祥地としての整備が進み、IT関連の集積地としてスポットを浴びています。また、今後再開発が進む田町エリアもAI関連や成長企業が渋谷よりも賃料の割安なエリアを求めたことで人気が高まっています。このようにデベロッパーがエリアマネジメント戦略を以て企業誘致を進めていくことで、オフィスエリアとしての価値も高まっていくと考えます。

ビル営業二部 蓮山 正志

オフィス移転の最新トレンドとニーズとは

──最近のオフィス移転にトレンドはありますか。

小笠原
 オフィス移転にあたり様々な企業から『働き方改革』がキーワードとして挙げられます。オフィス移転により働き方改革を行うケースとして、3つの要素があります。移転をすることで、「リクルーティング力の向上」・「生産性の向上」・「多様性のある働き方」の3つの効果を目的とした移転です。

──トレンドの背景として、企業はどのようなニーズや狙いを持ってオフィス移転に臨むのでしょうか。

 私の担当しておりますお客様で最もあげられるトレンドとしては、リクルーティング力の向上を目的として現ビルより条件が良いビルへ移転する傾向があります。ベンチャーや成長性の高い企業は業績に応じて、より設備が良くグレードが高いビルへ移転することや、オフィス内装などにコストを投じることで、人材採用面での競争力を同業他社よりも高め、反対に人材の流出を減らそうとする傾向が見られます。
小笠原
 現在多くの業種において企業の業績が伸びており、企業は従業員を増やしたいが人手不足で人材採用が難しいという課題を抱えています。一方雇用される従業員としては、立地やグレードの良いビルで働きたい、働く場であるオフィス環境がより整った企業で働きたいという要望が強くなっています。オフィス環境に投資することは、企業の人材確保における一つの大きな武器であり、企業におけるブランド構築の方法になっていると感じています。
蓮山
 これまで東京以外に自社ビルや工場を所有していた大手企業が、都心にオフィスを設ける動きも見られます。具体的には、大手自動車メーカーがAI技術開発拠点として日本橋に約6,500坪のオフィスを構える予定です。背景にはより優秀なエンジニアを確保したいという狙いがあるようです。
 また、大手企業は生産性の向上を目的とすることが多いです。複数フロアや複数拠点に分散したオフィスを、コミュニケーションの円滑化等を目的に1箇所に集約する動きや、1フロア面積の大きなビルに移転することで、レイアウト効率を上げ、オフィス面積圧縮をしていく傾向も引き続き多いと感じます。
 必ずしもオフィス移転に紐づくものではありませんが、多様性のある働き方の改革促進を目的として、オフィス移転を考える企業も増えてきています。シニア世代の親の介護を抱えた社員や育児中の社員など、様々な人材が働きやすい方法や環境を企業側が整える傾向があります。例えば時短勤務制度、サテライトオフィスの法人契約、ICTツールの導入などによって、必ずしもオフィスに出勤しないで働けるテレワークの環境を整えることなども、今の企業に求められてきています。多様な働き手の受け皿としてオフィスの在り方も変化してきているのです。
小笠原
 企業の要望の変化に伴い、移転検討企業を誘致する新築ビルの設備にも変化がみられます。最近では入居企業向けの共用の施設として、貸会議室やラウンジスペースがビルの共用部に設けられることが増えており、企業が移転先を検討する際の新たな付加価値となっています。例えば大手町の新築ビルでは、入居企業が簡単な打合わせやランチ・リフレッシュ目的等で自由に利用できるラウンジを共用スペースとして提供しています。
蓮山
 また、天井をスケルトン状態で引き渡すビルなども出てきています。背景には、入居企業がクリエィティブなオフィスやリフレッシュスペースを設ける際に、天井をスケルトンにする要望も増えており、そのニーズに対しビル側の引渡し基準にも変化が出てきています。

ビル営業一部 柴 理沙子