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路線価から見る不動産動向。企業は動くべきか静観するべきか。

 国税庁から路線価が発表されました。近年メディアでは不動産景況が活発というニュースを目にしますが、路線価と比べて、その実態はどうなのでしょうか。
 今回、「リアルな現場 Vol.03」では三菱地所リアルエステートサービス鑑定部の立場から、今の不動産状況をどう分析するのか。企業にとって、この時期に何をすべきなのか。鑑定の現場から今後の見通しと実践すべき心構えを、誌面上でコンサルティングします。

三菱地所グループ唯一の鑑定部として

──三菱地所リアルエステートサービス鑑定部の成り立ちと三菱地所グループにおける役割についてお聞かせください。

山中
 我々鑑定部は立ち上げから今年で10年目になります。元々は、当社の不動産流通事業の一つの機能として、不動産評価や不動産マーケット情報を集める役割を担っていました。企業不動産(CRE)という言葉が世に出始めた頃で、法人営業(ホールセール)を主戦場とする我が社においては、CRE戦略に必要なスキルの一つとして不動産の適正な評価が挙げられるようになりました。当時、有資格者は私1名でしたが、徐々に案件数・相談件数が増加するにつれ、陣容を拡大していきました。
 一方、三菱地所グループには、三菱地所の鑑定室を前身とする三菱地所投資顧問の鑑定部門がありました。両鑑定部門はその生い立ちが異なり三菱地所グループ内における別会社の鑑定部門でしたが、4年前に事業統合し、現在ではグループ内唯一の鑑定部門になりました。それぞれ違う顧客層で案件を持ち寄り、よいシナジーが構築できています。今では有資格者8名、補助スタッフ8名の計16名の体制で活動しています。
 昨年の取引実績を顧客層別に分布すると、84%が民間法人、16%が個人のお客様でした。当社が関与する案件やプロジェクトの中で鑑定評価が必要とされるケースもあれば、鑑定のご相談だけを受けることもあります。お客様からは、当社の信用力や情報量、グループ内でワンストップで対応できる点が評価されていると感じます。

──今年度に入り、新たに関西鑑定課を立ち上げた背景についてお聞かせください。

高垣
 日頃ご相談をいただくなかで、関西のお客様や、お客様が関西に不動産を所有されているケースも多くありました。そのようなご相談にスピーディーに対応するために、またその地域に根付き、地域特性も深く理解したサービスの提供によってお客様の信頼を得るために2018年4月に関西鑑定課を開設しました。名古屋以西の西日本エリアを管轄しています。支店を開業してまだ4ヶ月ですが、お客様から依頼を受けることが多くなるとともに、徐々にではありますが三菱地所グループ関西支店の支援にも役立っていると実感しています。特に関西はその地域の中で経済を発展させていこうという意識が根強いので、当社部門を通じて貢献したいと考えています。

鑑定部 山中 英明

最新の路線価から見えてくる注目のキーワード

──7月に2018年の路線価が公表されました。各地で上昇が見られる中、今年注目される特徴はどのようなところでしょうか。

山中
 今年だけでなく大きな流れで見ると、まず「消費」「インバウンド」がキーワードとして挙げられます。
 全国で最高路線価を更新した東京・銀座中央通りを例に取りますと、取引として見れば希少性が高く、市場の競争原理で価格が値上がりしていますが、不動産の収益力から見ても、路面店の賃料が高止まりしているので、価格が高くなる条件は揃っています。その背景に、国内やインバウンドによる消費行動が挙げられます。売上が増えることで人気が上がる。それに伴って人が集まるというよいスパイラルが生じています。
高垣
 銀座については、土地のブランド化が進んでいると考えられます。不動産としての採算を度外視したとしても、広告効果を含めて企業全体として価値があると認められれば、強気で買えるエリアなので、高くなる要素があると思います。
山中
 更にキーワードを挙げると「再開発」「交通インフラ」「人口流入」といったものになるでしょう。各地方の都市部で再開発プロジェクトが進んでいたり、将来的にも再開発事業を目指す動きが水面下で見られます。そういった観点から見るとこれから上昇する素地も潜在的にあるとみています。
 再開発によって作られた環境に企業や人が興味を持って集まり、そこで経済活動が行われることによって、よい循環が各地で展開されています。

──近年の再開発で特筆すべき傾向は見られますか。

山中
 千代田区・中央区・港区といった、いわゆる都心3区に集中する傾向があります。また羽田空港の拡大やリニア新幹線の開業を背景に、品川区も将来的にポテンシャルが高いエリアで交通インフラ整備に伴って変貌を遂げることが期待されます。
高垣
 東京エリア以外を見ても、日本全体の人口が減少するなか地方の人口流入を増やすためには、地方都市も再開発を行っていかないと経済を維持できなくなります。そういった街づくりができる地域は、今後も地価を維持できると考えます。

──企業に目を向けると、オフィスの拠点変動に大きな動きは見られますか。

山中
 働き方改革が叫ばれるなか、企業もより生産性・効率性を高めるため、また優秀な人材を確保するためにもオフィス拠点を見直していく傾向にあります。当社も今年本社移転したように、働く場所や環境をどう作っていくか、多くの企業が今課題として捉えていると感じます。
 ベンチャー企業が新しい事業と共に拠点を次々に立ち上げる一方、すでに複数の拠点を構えている昔ながらの企業の中には、最適化を図って拠点の集約を進める動きも見られます。業務効率化や人材採用の効果を考えれば、今後も交通インフラの便利なエリアが注目されると考えられます。