札幌不動産市場レポート(2023年10月時点)

「札幌不動産市場レポート(2023年10月時点)」のアイキャッチ画像

目次

要旨

  • 札幌市は、都心部を対象地域とした「都心における開発誘導方針」等を策定し、容積緩和やビルの建て替えに関する補助制度を策定した。また、北海道新幹線の全線開通(札幌駅までの延伸)が予定されていることから、札幌中心部では大規模な再開発が複数計画されている。
  • オフィスビル成約賃料は、ファンドバブル期のピーク水準(2007年)を大きく上回り、高値圏にある。今後は新規供給の増加に伴う需給緩和の影響を受けて、下落に転じる見通しである。2022 年の賃料を100 とした場合、2023年は「98」、2027 年は「90」への下落を予想する。ただし、ピーク(2020年)対比で▲10%下落するものの、2018年の賃料と同水準を維持し、大幅な下落には至らないと見込む。
  • 札幌市では、人口の転入超過が継続する一方、住宅着工戸数(借家・共同住宅)は一定水準で安定して推移している。良好な需給環境のもと、マンション賃料は引き続き堅調に推移すると予想される。
  • J-REITによる2023年1-9月累計の物件取得額(北海道)は438億円(前年同期比+248%)となり、過去最高であった2019年の年間取得額(417億円)を既に上回った。アセットタイプ別では、インバウンド需要の回復を背景に、大型ホテルの取得が複数確認された。
  • 大規模金融緩和を背景に投資マネーが不動産取引市場に流入するなか、札幌においても不動産利回りが低下している。J-REITの開示データをもとに、札幌市に所在する大規模オフィスビルのキャップレートを推計すると、2022年は4.0%となり前年比▲0.2%低下した。同様に、住宅のキャップレートは4.4%(前年比▲0.1%)、商業は4.5%(同±0.0%)、ホテルは4.7%(同±0.0%)、物流施設は4.9%(同▲0.2%)となり、オフィス、住宅、物流施設で利回りが低下した。
  • 北海道新幹線の札幌駅への延伸や冬季五輪開催への期待を背景に、札幌の不動産取引市場はこれまで活況を呈していたが、2023年10月に2030年の札幌五輪招致を断念すると発表された。また、10年国債利回りは足もとで0.8%台に上昇している。これまでキャップレートは低下基調で推移してきたが、今後はベース金利の上昇にあわせて反転に向かう可能性もあり、転換点の見極めについて注視が必要である。

札幌市中心部の再開発計画

日本不動産研究所「全国オフィスビル調査(2023年1月現在)」によれば、新耐震基準以前(1981年以前)に竣工したオフィスビルの割合(棟数ベース)は札幌市が36%で最も高い。札幌市では、札幌オリンピック(1972年)の時期に竣工したビルが多く、築年数が経過したビルの割合が高水準となっている。
こうした状況を踏まえ、札幌市は、都心部を対象地域とした「都心における開発誘導方針」等を策定し、容積緩和やビルの建て替えに関する補助制度を策定した。また、北海道新幹線の全線開通(札幌駅までの延伸)が予定されていることから、札幌中心部では大規模な再開発が複数計画されている。以下では、「札幌駅周辺」と「大通駅周辺」のオフィス開発計画を概観する。

「札幌駅周辺」の
オフィス開発計画

「札幌駅周辺」では、2023年5月に、「北3西4街区」で13階建て(延床面積約1.6万㎡)の複合ビル「D-LIFEPLACE 札幌」が竣工した(図表-1 ①)。また、清水建設は「北6西1街区」で「The Link Sapporo」(延床面積約1.8万㎡・地上13階建て)を開発し、2023年8月に竣工した(図表-1②)。

翌2024 年は、サッポロ不動産開発が、「北4東4街区」で「創成クロス」(延床面積約1.4万㎡・地上8 階建て)を開発し、2024 年5月に竣工予定である[1](図表-1 ③)。

ヒューリックは、「ヒューリック札幌 NORTH33 ビル」と「ヒューリック札幌ビル」をⅠ期工事・Ⅱ期工事として段階的に建て替えを行い、大型複合施設「ヒューリックスクエア札幌」を開発中である。Ⅰ期工事は、2022 年 8 月に完了し、地上11階建てのオフィスビル(延床面積約1.1万㎡)が開業した。Ⅱ期工事では、ホテル等が入る複合ビル(20階建て・延床面積約3.3万㎡(施設全体))が2025年6月に竣工予定である[2](図表-1 ④)。また、三菱地所は、「北2西4街区」の「北海道ビルディング」を、ホテルを含む複合ビルに建て替えて、2025年度中の完成を目指している[3](図表-1 ⑤)。

2026年以降も、再開発計画が複数予定されている。NTT都市開発は、「北1西5街区」の北海道放送(HBC)本社跡地で、高級ホテルや商業施設などが入る26階建ての複合高層ビルを建設中で、2026年6月に竣工予定である[4](図表-1 ⑥)。JR札幌駅南口の「北4西3街区」では、ヨドバシホールディングスを中心に、35階建ての大型複合ビル(延床面積約21万㎡)を建設する計画で、2028年度の完成予定である[5](図表-1 ⑦)。

また、JR札幌駅の東側に隣接する「北5西1・西2地区」では、時間貸し駐車場として利用中の札幌市所有の「西1地区」とJR北海道グループが所有する商業施設「エスタ」の「西2地区」を一体開発する計画が進んでおり、「マリオット・インターナショナル」と提携した高級ホテル等が入る複合ビル(43階建て・延床面積約39万㎡)を建設する予定である。2028年度中の完成を目指し、完成後はJRタワー(173m)を抜いて道内一の高さ(245m)となる[6](図表-1 ⑧)。

図表-1 「札幌駅周辺」における
オフィス開発計画

(出所)新聞・雑誌記事、各社公表資料を基にニッセイ基礎研究所作成

「大通駅周辺」の
オフィス開発計画

「大通駅周辺」では、桂和商事が、大通西3丁目に「桂和大通ビル51」(延床面積約1.0万㎡・地上14階建て)を開発し、2023年11月に竣工予定である[7]。(図表-2 ①)。また、北陸銀行と北海道銀行が、大通西2丁目の北陸銀行札幌支店跡地に、「ほくほく札幌ビル」(延床面積約1.7 万㎡・地上13 階建て)を開発し、2024 年1月に竣工予定である[8](図表-2 ②)。

2025年以降も、再開発計画が複数予定されている。鹿島建設は、「南1西4街区」の「4丁目プラザ」跡地に、地上13 階建てのオフィス・商業複合ビル(延床面積約1.9万㎡)を開発し、2025 年1月に竣工予定である[9](図表-2 ③)。ダイビルは、南2条西4丁目の「PIVOT」跡地に、19階建てのオフィス・ホテル・商業施設の複合ビル(延床面積約4.2万㎡、オフィス部分約1.9万㎡)を開発し、2027年11月に竣工予定である[10](図表-2 ④)。

また、札幌駅前通と大通公園が交差する「大通西4街区」では、街区南に位置する「道銀ビルディング」と道銀ビル西側に隣接する「新大通ビルディング」を一体開発し、高級ホテルやオフィスを併設した複合ビル(地上33階建て・延床面積約9.9万㎡)を建設し、2028年度の開業を予定している[11](図表-2 ⑤)。

2028年度は、「札幌駅前」の「北4西3街区」(延床面積約21万㎡)と「北5西1・西2地区」(延床面積約39万㎡)、「大通駅周辺」の「大通西4街区」(延床面積約9.9万㎡)の開発が集中する予定であり、需給の悪化が懸念される。

図表-2 「大通駅周辺」における
オフィス開発計画

(出所)新聞・雑誌記事、各社公表資料を基にニッセイ基礎研究所作成

[1] サッポロ不動産開発株式会社「~サッポロファクトリー「第4駐車場 建替え事業」~施設名称を「創成クロス」に決定 創成イーストエリアで人々が行き交う拠点に」(2023年3月31日)
[2] 北海道新聞 「札幌駅近のビル、地上20階建てに 東京のヒューリック建て替えへ」(2021年4月7日)
[3] 北海道新聞 「北海道ビルヂング跡地の複合ビル、一部をホテルに 三菱地所、2025年度完成目指す」(2022年10月7日)
[4] NTT都市開発株式会社 「「(仮称)札幌北1西5計画」の竣工時期延期について」(2023年3月16日)
[5] 日本経済新聞 「札幌のヨドバシビル、高さ200メートル級」(2022年4月7日)
[6] 朝日新聞 「札幌新幹線駅ビル、245メートル「道内最高」に JR概要発表」(2022年5月20日)
[7] 北海道建設新聞  「《民間建築》桂和商事が札幌・大通西3のビルを清水建設で新築/22年5月に着工」(2021年11月17日)
[8] 株式会社 ほくほくフィナンシャルグループ「「ほくほく札幌ビル」の着工について ~ほくほくフィナンシャルグループの新たな拠点が誕生します」(2021年11月10日)
[9] 鹿島建設「札幌大通地区のオフィス・商業複合ビル「(仮称)札幌4丁目プロジェクト新築計画」に本格着工」(2023年6月19日)
[10] ダイビル「札幌ダイビル再開発プロジェクト 計画概要発表」(2023年10月6日)
[11] 北海道新聞 「道銀ビル、新大通ビル一体開発 地上34階地下3階 大通西4再開発」(2022年7月14日)

札幌の賃貸オフィス市場

空室率および賃料の動向

三幸エステートによると、札幌市のオフィス空室率(2023年10月時点)は2.7%(前年同月比+0.3%)となり、引き続き、全国主要都市の中で最も低い水準となった(図表-3)。

2020 年4月の緊急事態宣言の発令以降、多くの主要都市で、景気悪化やテレワーク普及などを受け、空室率が高止まりするなか、札幌市の空室率は、IT関連企業などを中心とする新規開設・拡張ニーズに支えられ、低水準を維持していた。しかし、足元では、大規模ビルの竣工に伴い、空室率はやや上昇している。

空室率をビルの規模[12]別にみると、「大規模2.1%(同+0.8%)」と「大型3.0%(前年比+0.2%)」は前年から上昇した一方、「小型3.4%(同+0.0%)」は同水準、「中型3.3%(同▲0.5%)」は低下した(図表-4)。

図表-3 主要都市のオフィス空室率

(出所)三幸エステート

図表-4 札幌オフィスの規模別空室率

(出所)三幸エステート

全国主要都市では、オフィス床の解約や事業拠点の一部閉鎖などに伴い、空室面積が増加傾向にあり、成約賃料にも頭打ち感が広がるなか、札幌市の2022年下期の成約賃料は、前期比+1.7%、前年同期比+9.0%となった(図表-5)。

図表-5 主要都市のオフィス成約賃料
(オフィスレント・インデックス)

(出所)三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス」を基にニッセイ基礎研究所作成

2022年の空室率と成約賃料の動き(前年比)を主要都市で比較すると、空室率は、東京都心5区、大阪、名古屋が上昇、仙台、札幌、福岡が低下と分かれる結果となった。成約賃料は、札幌市が上昇、東京都心5区が下落、その他の都市は概ね横ばいとなった。札幌市は空室率が低下し、成約賃料は上昇した(図表-6)。
賃料と空室率の関係を表した札幌市の賃料サイクル[13]は、2013年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面が続いていた。その後、2020 年上期以降、空室率は低位で推移し、賃料は一進一退の動きとなっていたが、2022年に入り上昇に転じた(図表-7)。

図表-6 2022年の主要都市の
オフィス市況変化

(出所)空室率:三幸エステート、賃料:三幸エステート・ニッセイ基礎研究所

図表-7 札幌オフィス市場の賃料サイクル

(出所)空室率:三幸エステート、賃料:三幸エステート・ニッセイ基礎研究所

札幌オフィス市場の
需要見通し

オフィスワーカー数の見通し

2022年の北海道の就業者数は260.2万人(前年比▲1.0万人)となり、3年連続で減少した(図表-8)。
また、総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、2022年の札幌市の生産年齢人口は119.8万人(前年比▲0.4%)となり、減少が続いている(図表-9)。

図表-8 北海道の就業者数

(出所)総務省「労働力調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

図表-9 札幌市の生産年齢人口

(出所)総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

以下では、札幌のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「北海道」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認したい。
内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI[14]」(北海道財務支局)は、2020年第2四半期に「▲41.8」と一気に悪化した。その後は、回復と悪化を繰り返しながら推移し、2023年第3四半期は「+10.0」となった(図表-10)。
「従業員数判断BSI[15]」(北海道財務支局)は、人手不足を表わす「+36.1」(2020 年第1四半期)から「+12.3」(第2四半期)へ低下した。その後は回復に向かい、2023 年第3四半期は「+30.9」となった。全国平均(+24.0)と比べると一貫して人手不足感の強い状況が継続している(図表-11)。

図表-10 企業の景況判断BSI(全産業)

(出所)内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

図表-11 従業員数判断BSI(全産業)

(出所)内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

北海道では、コロナ禍が「企業の経営環境」および「雇用環境」に与えたダメージは全国平均と比べて限定的であった。一方、北海道全体の就業者は3年連続で減少し、札幌市の生産年齢人口も減少基調で推移している。以上のことを鑑みると、札幌市のオフィスワーカー数の拡大は今後、力強さに欠くことが予想される。

テレワークの普及が
オフィス需要に及ぼす影響

札幌市の「札幌市企業経営動向調査」によれば、テレワークを導入していると回答した割合(2022年度上期)は28%であった(図表-12)。大企業に限定すると「導入済み」との回答は45%、業種別ではオフィスワーカー比率の高い「情報通信業」が86%に達している(図表-13)。札幌においても、コロナ禍を経て、大企業やオフィスワーカー比率の高い「情報通信業」等を中心に、テレワークの導入が進んでいる。
また、総務省「地方公共団体が誘致又は関与したサテライトオフィスの開設状況調査」によれば、北海道におけるサテライトオフィス開設数は、2020年末の86ヵ所から2021年末の110ヵ所に増加した。このうち、「札幌市」での開設数は56ヵ所であった(図表-14)。テレワークの普及により働く場所の選択肢が増えるなか、オフィス賃料が相対的に廉価であることや、本社移転・拠点進出に対する補助[16]等を背景に、サテライトオフィスの開設が増加していると考えられる[17]
ただし、東京や他の地方主要都市と比較してテレワークの普及スピードは緩やかであり、現時点においてオフィス需要への影響は限定的であるようだ[18]。今後、テレワークの普及が更に進んだ場合、テレワークを前提としたワークプレイスの見直しや、サテライトオフィスの開設等が増えることが想定され、引き続きオフィス需要への影響を注視する必要がある。

図表-12 札幌市 業種別テレワーク導入率

(出所)札幌市「札幌市企業経営動向調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

図表-13 札幌市 業種別テレワーク導入率
(2022年上期)

(出所)札幌市「札幌市企業経営動向調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

図表-14 都道府県別
サテライトオフィス開設数

(出所)総務省「地方公共団体が誘致又は関与したサテライトオフィスの開設状況調査」をもとにニッセイ基礎研究所作成

IT関連企業やコールセンター企業の
オフィス需要の見通し

札幌市では、IT関連企業やコールセンター企業による新規拠点の開設がオフィス需要を下支えしている。
一般社団法人北海道IT推進協会「北海道ITレポート」によれば、北海道におけるIT産業の売上高は増加傾向で推移しており、2022年度は過去最高の約5,260億円に達する見通しである(図表-15)。また、同レポートによれば、「今後3 年程度先の総従業者数の見込み」について、「従業者数の増加を想定」との回答が約6割を占め、「従業者数の減少を想定」を大幅に上回っている(図表-16)。
なお、札幌市は、IT・コンテンツ・バイオ企業の開発・研究拠点の新設や、本社機能やバックオフィスの移転に対して、これまで人件費・開発費を対象に補助金を交付していたが、2023年8月よりオフィス賃料への補助金に変更した。

図表-15
北海道におけるIT産業総売上高の推移

(出所)一般社団法人北海道IT推進協会「北海道ITレポート」を基にニッセイ基礎研究所作成

図表-16 
今後3年程度先の総従業者数の見込み

(出所)一般社団法人北海道IT推進協会「北海道ITレポート」を基にニッセイ基礎研究所作成

また、札幌市は、コールセンター運営をサポートする様々な施策を講じてきたことや、低コストで効率よくオペレーターを確保できる環境にあることから、コールセンター企業によるオフィス拡張ニーズが強い。一般社団法人日本コールセンター協会「コールセンター企業 実態調査」によれば、コールセンターの拠点数は北海道が63拠点(このうち、札幌市は60拠点)と東京都に次いで2番目に多い(図表-17)。コールセンターや IT関連企業は、札幌市の新築オフィスビルの入居テナント候補として、引き続き期待が大きい。

図表-17 コールセンターの拠点数
(都道府県別)

(出所)一般社団法人日本コールセンター協会「コールセンター企業 実態調査」を基にニッセイ基礎研究所作成

一方、コールセンターの新設・増設補助制度[19]の新規申請受付は、2023年9月末で終了した。また、コロナ禍を経て、コールセンターのビジネスモデルは、①「在宅勤務」の導入、②拠点分散による大規模コールセンターの減少、③AI等を活用した顧客対応の自動化など、今後大きく転換する可能性があり、拠点戦略の見直しを検討する企業が増加する懸念もある。
前述の通り、「情報通信業」では「テレワーク」の普及が進んでおり、ワークプレイスの見直しが順次拡がることも考えられる。
以上を鑑みると、札幌のオフィス市場において存在感を高めてきたコールセンターやIT関連企業の新規需要が頭打ちするリスクに留意する必要がありそうだ。

半導体投資拡大がもたらす
オフィス需要への影響

AI 技術の進展等に伴い半導体市場の拡大が期待されるなか、2023年2月に、半導体メーカーのラピダスが千歳市の工業団地「千歳美々ワールド」に工場を設立することを発表した。2025年に工場の試作ライン、2020年代後半に量産ラインの立ち上げを目標としており[20]、総投資額は5兆円で、北海道内の民間投資として過去最大となる予定である。
2023年9月にスタートする工場建設は、不動産市場にも影響を及ぼす可能性がある。北海道建設新聞によれば、建設作業員はピーク時に6千人となり、宿舎(約2千人)以外の約4千人分の賃貸住宅需要が千歳市周辺で発生する見通しとのことである[21]。また、今後、半導体関連の設備投資や企業進出等が活発化することで、札幌のオフィス需要の高まりが期待される。
一方、北海道新幹線の札幌駅までの延伸工事や、延伸を踏まえた札幌中心部の再開発(詳細は前述)において、作業員や資材、重機等が不足する懸念もある[22]
現状、北海道は他の地域と比べて半導体産業の集積が限定的である。ラピダスが次世代半導体を量産するには、相応の半導体関連企業の進出が必要であり、量産が実現した際には、道内の産業構造が大きく変化する可能性が指摘されている[23]。こうした産業構造の変化がもたらすオフィス需要への影響について、今後の動向を注視したい。

札幌オフィス市場の
供給見通し

2007年以降、札幌市のオフィスの新規供給量は1万坪を超えることがなく、低水準の供給が続いていた(図表-24)。しかし、2023 年は「The Link Sapporo」や「D-LIFEPLACE札幌」等の大規模ビルが竣工し、新規供給は約10,500坪となる見通しである。その後も、複数の大規模ビルが竣工予定で、2024 年は10,900坪、2025年は11,700坪と、高水準の新規供給が予定されている(図表-18)。

図表-18 札幌オフィスビル新規供給見通し

(出所)三幸エステート

札幌のオフィス賃料見通し

前述の新規供給見通しや経済予測 、オフィスワーカー数の見通し等を前提に、2027年までの札幌のオフィス賃料を予測した(図表-25)。
北海道全体の就業者は3年連続で減少し、札幌市の生産年齢人口も減少基調で推移している。以上のことを鑑みると、札幌市のオフィスワーカー数の拡大は今後、力強さに欠くことが予想される。
また、札幌市のオフィス需要を支えてきたコールセンターや IT関連企業は、引き続き新築オフィスビルの入居テナント候補として期待が大きい。ただし、コールセンターの新設・増設補助制度が9月末で終了した。また、コロナ禍を経て、コールセンターのビジネスモデルは大きく転換する可能性もある。「テレワーク」が進むIT関連企業では、ワークプレイスの見直しが順次拡がることも考えられ、コールセンターやIT関連企業による新規需要が頭打ちするリスクに留意が必要である。
一方、北海道新幹線の全線開通等を背景に、札幌駅周辺を中心に高層オフィスビルの開発が複数計画されている。今年、新規供給量は17年ぶりに1万坪を超え、2024年と2025年も1万坪を超える見通しである。以上を鑑みると、札幌の空室率は上昇傾向で推移すると予想する。
札幌市の成約賃料は、ファンドバブル期のピーク水準(2007年)を大きく上回り、高値圏にある。今後は新規供給の増加に伴う需給緩和の影響を受けて、下落に転じる見通しである。2022 年の賃料を100 とした場合、2023年は「98」、2027 年は「90」への下落を予想する(図表-19)。ただし、ピーク(2020年)対比で▲10%下落するものの、2018年の賃料と同水準を維持し、大幅な賃料下落には至らない見通しである。

図表-19 札幌のオフィス賃料見通し

(注)年推計は各年下半期の推計値を掲載。
(出所)実績値は三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス」、将来見通しは「オフィスレント・インデックス」などを基にニッセイ基礎研究所作成

[12] 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
[13] 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、①空室率低下・賃料上昇→②空室率上昇・賃料上昇→③空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
[14] 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感が悪いことを示す。
[15] 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。[16] スタートアップ企業による札幌市内への本社移転・拠点進出に対する補助(「スタートアップ立地促進補助金」)等
[17] 北海道新聞「サテライトオフィス*道内110カ所 全国最多*テレワーク普及で」(2022年10月27日)
[18] 北海道新聞 「札幌オフィス 低空室率続く*全国屈指2%台*コロナ禍*テレワーク低調 需要堅く」(2023年7月20日)
[19] 「コールセンター・バックオフィス立地促進補助金」
[20] 日刊自動車新聞 「国産次世代半導体のラピダス、北海道千歳市に工場新設 2020年代後半にも量産」(2023年3月1日)
[21] 北海道建設新聞 「ラピダス情報共有へ千歳市周辺自治体の連携組織が25日発足」(2023年7月14日)
[22] 日本経済新聞 「ラピダス余波、札幌再開発を選別 重機や作業員逼迫」(2023年5月30日)
[23] 北海道銀行 調査ニュース「次世代半導体メーカー「ラピダス」の道内進出について(2)~生産面からみる道内外の半導体産業~」No.457(2023.6)

札幌の賃貸マンション市場

札幌市の転入超過数の動向

まず、賃貸マンションの需要を見通すうえで重要となる人口の転入超過数を確認する。
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」によると、札幌市の転入超過数(日本人)は、安定してプラスで推移しており、2022年は+8,977人(前年比▲7%)となり、2010年以降の平均(約8.9千人)と同水準であった(図表-20)。
転入超過数を区別にみると、「中央区」は、一貫して高水準のプラスを維持している。また、2022年は「厚別区」を除く全ての区で転入超過となった。特に、「中央区」は、2010年以降の最高値に迫る水準となった(図表-21)。

図表-20 主要都市の転入超過数(日本人)

(出所)総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」を基にニッセイ基礎研究所作成

図表-21 札幌市 区別転入超過数
(2010年~2022年・日本人)

(出所)総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」を基にニッセイ基礎研究所作成

札幌市の住宅着工戸数の動向

次に、住宅着工戸数(貸家・共同住宅)の動向を確認する。国土交通省「建築着工統計調査」によれば、札幌市の住宅着工戸数は、2019年以降、概ね8千戸の水準で推移している。2022年は前年比▲0.3%の8.1千戸となり、2011年以降の平均(約8.9千戸)を下回った(図表-22)。
規模別に住宅着工戸数をみると、札幌市では、コンパクトタイプ(31㎡~60㎡)が一貫して最も多く供給されており、全体の8割程度を占めている。2022年は、シングルタイプ(~30㎡)が前年比▲71%、コンパクトタイプが前年比▲1%減少した一方、ファミリータイプ(61㎡~)が同+25%増加した(図表-23)。
また、区別では、「中央区」が長期的に高水準の供給量となっている(2011年~2022年の平均:約1.9千戸)。2022年は、「中央区」(約2.0千戸)が最も多く、次いで「豊平区」(約1.6千戸)、「白石区」(約1.2千戸)が多かった(図表-24)。

図表-22 主要都市の住宅着工戸数
(貸家・共同住宅)

(出所)国土交通省「建築着工統計調査」を基にニッセイ基礎研究所作成

図表-23 札幌市 規模別住宅着工戸数
(貸家・共同住宅)

(出所)国土交通省「建築着工統計調査」を基にニッセイ基礎研究所作成

図表-24 札幌市 区別住宅着工戸数
(貸家・共同住宅)[2011年~2022年]

(出所)国土交通省「建築着工統計調査」を基にニッセイ基礎研究所作成

札幌市の賃貸マンション
稼働率・賃料の動向

札幌市に所在するJ-REIT保有物件の平均稼働率は、2014年をピークに低下傾向で推移し、2020年には94.8%まで落ち込んだ。その後、急速に回復し、2022年は97.4%に上昇し、過去最高水準となった(図表-25)。
札幌市のマンション賃料は、良好な需給環境に支えられ、上昇基調で推移している。三井住友トラスト基礎研究所・アットホームによると、2023年第2四半期は前年比でシングルタイプが▲1.7%、コンパクトタイプが+0.2%、ファミリータイプが+7.0%となった。ファミリータイプとコンパクトタイプが堅調に推移している一方、シングルタイプはやや弱含んでいる。(図表-26)。

図表-25 J-REIT物件の平均稼働率
(札幌市・住宅)

(出所)開示データを基にニッセイ基礎研究所が作成 
※各年下期の値

図表-26
札幌市のマンション賃料

(出所)三井住友トラスト基礎研究所・アットホーム「マンション賃料インデックス(総合・連鎖型)」を基にニッセイ基礎研究所作成

このように、札幌市では、人口の転入超過が継続する一方、住宅着工戸数(借家・共同住宅)は一定水準で安定して推移している。良好な需給環境のもと、マンション賃料は引き続き堅調に推移することが予想される。

札幌の不動産投資市場

札幌の地価動向

札幌の地価は、商業地、住宅地ともに上昇している。国土交通省「地価LOOKレポート(2023年第2四半期)」によると、駅前通り(商業地)、宮の森(住宅地)ともに前年比「0~3%」の上昇となった(図表-27)。同レポートでは、「商業地では、新幹線札幌延伸を見据えた札幌市中心部のオフィスビルの更新等の計画が着々と進んでおり、投資適格物件に対する取得需要は根強く、地価が上昇している。住宅地でも、コロナ禍で落ち込んだ消費マインドが回復し、新規分譲マンションの販売状況が比較的堅調で、地価が上昇している」としている。

図表-27 札幌の地価動向
(地価LOOKレポートより)

駅前通(商業)

総合評価 0〜3%上昇(前期0〜3%上昇)
鑑定評価員コメント 当地区は地下歩行空間によって札幌駅等と歩行者動線が連結されているため、積雪の影響を軽減できる等によってアクセス性が通年で優れている。そのため、国内大手企業等による北海道の拠点としてのオフィス需要に加え、IT企業やBPO企業のオフィスやコールセンター等の新規オフィス床需要が見込まれるため、当地区は北海道を代表するビジネス地区となっている。当地区では順次建物の更新が行われているものの、更新時期を迎えたオフィスビルが依然として多数立地している。また、当地区ではBCP対応のオフィスに対する潜在的なニーズは強いが、BCP対応ビルの供給が限られていることが当地区の優良物件に対する極めてタイトな賃貸マーケットを成立させる背景ともなっており、6月時点の当地区及びその周辺のオフィス空室率は2%台前半と低水準で推移している。令和2年7月の地区計画変更による容積率緩和を契機に当地区の老朽化したオフィスビルの解体等や建替えが順次進んでおり、建替えに伴う移転需要も強まっている。

以上の市況から、当地区のオフィス賃料は緩やかな上昇傾向が続いており、成約事例の中には、感染拡大前の水準を上回る水準での成約も確認されている。取引市場でも供給物件は限定的であり、依然として需給逼迫状況に変化はない。札幌市内百貨店の5月の売上高は、新型コロナウイルスの感染症法上の位置付けが見直されたことなどを背景に好調で、当地区及び周辺地区内のホテルについても、観光入込客数は国内観光客・海外観光客ともに増加傾向が続いており、客室単価や稼働率などは上昇傾向にある。令和12年度の北海道新幹線札幌延伸を見据えた札幌市中心部のオフィスビルの更新等の計画も着々と進んでおり、当地区のオフィス需要等の全体的な不動産市場の堅調さに変化は見られない。

以上から、当地区の投資適格物件に対する取得需要は根強く、当期の地価動向はやや上昇で推移した。再開発事業や建替え事業の進捗とともに、各事業の波及効果への期待に高まりが見られ、地域経済の回復に向けた動きも続くと予想される。当地区内での堅調なオフィス市況は当面続くと見込まれることから、将来の地価動向はやや上昇で推移すると予想される。
路線、最寄駅、地域の利用状況など地区の特徴 札幌市営地下鉄南北線さっぽろ駅周辺。JR札幌駅の南側に位置し、駅前通りを中心として中高層の事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地区。
詳細項目の動向
△:上昇・増加
□:横ばい
▽:下落・減少
取引価格 取引利回り オフィス
賃料
店舗賃料 マンション
分譲価格
マンション
賃料
詳細項目の動向
△:上昇・増加 □:横ばい ▽:下落・減少
取引価格 取引利回り オフィス賃料
店舗賃料 マンション分譲価格 マンション賃料
(出所)国土交通省 「地価 LOOKレポート2023年2Q」

宮の森(住宅)

総合評価 0〜3%上昇(前期0〜3%上昇)
鑑定評価員コメント 当地区は札幌市中心部への交通アクセスが良好で生活利便施設が充実し、住環境も優れているため道内外より「円山」ブランドとして認知され、安定した需要と相対的に高額なマンションの供給が見込める道内屈指の住宅地域となっている。このような立地等の特性を有した当地区のマンション分譲価格は札幌市内でも高価格帯に位置しており、マンシン開発等を手掛ける事業者も高額物件の販売実績が豊富な大手不動産業者等が中心となっている。また、当地区でのマンション分譲にあたっては、高額物件が多い等の特性から購入需要者層が限定されるため、期分け販売等によって高い分譲価格が維持されている。新型コロナウイルス感染症の感染症法上の位置付けが見直され、地域社会は感染収束後を見据えた生活様式に移行しつつあり、当地区に係るエンドユーザーの消費マインドも回復して新規分譲マンションの販売状況も比較的堅調で、当地区のマンション分譲価格は上昇傾向が続いたことから、当期の地価動向もやや上昇が続いた。

海外からの観光入込客数が新型コロナウイルス感染症の感染拡大前の状態までには回復していないものの、観光需要は着実に回復傾向となっているため、観光都市としての性格を有する札幌市では地域経済の本格的な回復傾向が当期も続いている。ブランド力を備えた高級住宅地として位置づけられる当地区では、地域経済の回復とともにエンドユーザーのマンション需要やデベロッパーのマンション適地に対する開発素地需要が安定的に推移すると見込まれることから、将来の地価動向もやや上昇が続くと予想される。
路線、最寄駅、地域の利用状況など地区の特徴 札幌市営地下鉄東西線の西28丁目駅から徒歩圏の高級住宅地域内に集積した中高層マンション地区。
詳細項目の動向
△:上昇・増加
□:横ばい
▽:下落・減少
取引価格 取引利回り オフィス
賃料
店舗賃料 マンション
分譲価格
マンション
賃料
詳細項目の動向
△:上昇・増加 □:横ばい ▽:下落・減少
取引価格 取引利回り オフィス賃料
店舗賃料 マンション分譲価格 マンション賃料
(出所)国土交通省 「地価 LOOKレポート2023年2Q」

J-REITによる物件取得額
(北海道)

J-REITによる2023年1-9月累計の物件取得額(北海道)は438億円(前年同期比+248%)となり、過去最高であった2019年の年間取得額(417億円)を既に上回った(図表-28)。アセットタイプ別では、ホテル(59%)・オフィス(24%)・住宅(8%)・商業施設(7%)・ヘルスケア施設(2%)となり、インバウンド需要の回復を背景に、大型ホテルの取得が複数確認された。

図表-28 J-REITによる物件取得額
(北海道)

(出所)開示データをもとにニッセイ基礎研究所が作成
(注)引渡しベース。ただし、新規上場以前の取得物件は上場日に取得したと想定

札幌のキャップレートの動向

大規模金融緩和を背景に投資マネーが不動産取引市場に流入するなか、札幌においても不動産利回りが低下している。J-REITの開示データをもとに、札幌市に所在する大規模オフィスビルの還元利回り(以下、キャップレート)を推計すると、2022年は4.0%となり前年比▲0.2%低下した(図表-29)。同様に、住宅のキャップレートは4.4%(前年比▲0.1%)、商業は4.5%(同±0.0%)、ホテルは4.7%(同±0.0%)、物流施設は4.9%(同▲0.2%)となり、オフィス、住宅、物流施設で利回りが低下した。 2007年~2008年の「不動産ファンドバブル」時の水準と比較した場合、住宅の低下幅(▲1.3%:5.7%⇒4.4%)が最も大きい。札幌ではコロナ禍における住宅需要の高まりなどを背景に、住宅への高い投資意欲を確認することができる。

北海道新幹線の札幌駅への延伸や冬季五輪開催への期待を背景に、札幌の不動産取引市場はこれまで活況を呈していた。しかし、2023年10月に札幌市と日本オリンピック委員会は2030年の札幌五輪招致を断念すると発表した[24]。また、北海道への投資は、半導体企業の誘致がある千歳など一部の地域を除き、金利動向など経済環境の変化に大きく左右されるという見方もある[25]
日本銀行は、今年7月に長短金利操作(YCC)の運用柔軟化を決定し、10年国債利回りは足もとで0.8%台に上昇している。これまでキャップレートは低下基調で推移してきたが、今後はベース金利の上昇にあわせて反転に向かう可能性もあり、転換点の見極めについて注視が必要である。

図表-29 札幌のキャップレート推移

(出所)J-REITの開示データをもとに推計 
(注)オフィス:延床面積3万㎡以上、築年5年未満、最寄り駅から3分未満のオフィスビル
住宅:築年5年未満、最寄り駅から15分未満、シングルタイプの住宅
商業:築5年未満、延床面積3千㎡未満、長期契約でない商業専門店ビル
ホテル:最寄り駅より 3分以内、築5年未満、延べ床6千㎡未満のビジネスホテル
物流施設想定物件:建築後5年未満で延べ床面積6万㎡以上の物流施設

[24] 日本経済新聞 「2030年札幌五輪招致を断念 34年以降へ仕切り直し」(2023年10月11日)
[25] 住宅新報 「好調な北海道の不動産市場に明暗地価上昇、五輪や新幹線に期待感マンション、竣工前完売も実需で息切れ感」(2023年9月19日)

寄稿者

ニッセイ基礎研究所 金融研究部 主任研究員

吉田 資 よしだ たすく

ニッセイ基礎研究所
HPはこちら 三井住友トラスト基礎研究所を経て、2018年よりニッセイ基礎研究所で調査・研究業務に従事。専門分野は、不動産市場、投資分析など。一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員(2020年度~)

(ご注意)本記事記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。
また、本記事は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものでもありません。

トップ > コラム > 札幌不動産市場レポート(2023年10月時点)