明海大学山本卓研究室寄稿 【後編】集合住宅タイプESG不動産の賃貸経営管理の課題
目次
前後編全4回の内、今回は「後編」のご紹介です。
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前編③はこちら＞
問題意識
前編では、ESG特にE（環境）に配慮した不動産の経済的効果についての先行研究を中心にまとめた。また、さらにESG不動産を促進させるための融資助成制度の概観を説明した。
国や地域により制度も気候も当然異なるので一概には比較できないが、売却価格プレミアム、賃料プレミアム、還元利回り、光熱費等に与える効果は一定程度存在すると考える。これらリターンが不動産のZEH化等に掛かるコストを明らかに上回るのであれば、その認知度を上げることで普及するものと思われるが、そうでなければコストを抑えるための効果的な促進策が必要となる。先行研究では、オフィスビルについての研究は進んでいるものの、住宅を対象としたものは少ない状況にある。賃貸住宅を所有する投資家の財産状態や投資行動意識の調査、さらには賃借人のESG不動産に対する理解状況と居住意識の調査を踏まえた詳細な検証が求められている。
そこで、上記を背景に、次の2点の基本的な究明課題を設定する。
究明課題1：不動産投資家は、集合住宅タイプESG不動産をどのように評価しているのか?
究明課題2：賃借人は、集合住宅タイプESG不動産をどのように評価しているのか?
分析の着眼点
上記の究明課題を明らかにするために、アンケート調査を主軸とした分析を行う。調査対象は、「一般不動産投資家」と「集合住宅(ESG不動産含む)の賃借人」の双方に行うものとする。分析の狙いとして、投資家と賃借人のESG不動産に対する意識に違いがあるのか、あるとすればどのような違いかを特定することである。双方の意識の違いの存在によって、集合住宅タイプESG不動産の普及を阻害する恐れがある場合には、その克服方法を検討する必要がある。
なお、上記のアンケート調査に追加して、「集合住宅タイプESG不動産の募集賃料の分析」を行う。募集賃料は集合住宅を供給する側のコストの回収を意識した賃料設定の考え方が反映されている。すなわち募集賃料を分析することにより、賃貸人側の意識や課題を浮き彫りにする。
一般不動産投資家及び賃借人に対するアンケート調査
本節では、一般不動産投資家と賃借人の双方にアンケート調査を行い、その結果を示す。
（1）調査概要
・調査方法
インターネット調査
・調査回答者
一般不動産投資家1,000人
※本調査での一般不動産投資家とは、自己の居住している不動産以外への不動産への投資を行っている個人であり、投資額の多寡は問わない。
集合住宅賃借人(非ESG不動産)900人
集合住宅賃借人(ESG不動産)120人
・調査期間
2023年7月6日から2023年7月10日までの5日間
（2）回答者の基本的属性
図表1は、本アンケート調査の対象サンプルの基本的属性が示されている。
図表1 サンプルの基本的属性
（表に示す数値はそれぞれの母数（括弧内に示す人数）に対する割合を示している。）
| 属性1 | 属性2 | 不動産投資家 （1,000人） |
賃借人一般 （900人） |
環境配慮型居住の賃借人 （120人） |
|---|---|---|---|---|
| 年齢 | 10代 | 0.2% | 0.7% | 2.5% |
| 20代 | 1.8% | 7.1% | 5.8% | |
| 30代 | 14.1% | 24.8% | 34.2% | |
| 40代 | 26.3% | 30.7% | 24.2% | |
| 50代 | 29.4% | 25.6% | 19.2% | |
| 60代以上 | 28.2% | 11.2% | 14.2% | |
| 性別 | 男性 | 73.7% | 53.3% | 54.2% |
| 女性 | 26.3% | 46.7% | 45.8% | |
| 未既婚 | 未婚 | 26.8% | 53.6% | 34.2% |
| 既婚 | 73.2% | 46.4% | 65.8% | |
| 子供有無 | 子供あり | 68.7% | 35.3% | 55.0% |
| 子供なし | 31.3% | 64.7% | 45.0% | |
| 職業 | 会社員(正社員) | 48.5% | 43.4% | 51.7% |
| 会社員（契約・派遣社員） | 4.5% | 7.0% | 4.2% | |
| 経営者・役員 | 5.6% | 1.6% | 0.8% | |
| 公務員（教職員を除く） | 3.5% | 1.4% | 5.8% | |
| 自営業 | 5.8% | 4.7% | 5.0% | |
| 自由業 | 1.7% | 1.9% | 4.2% | |
| 医師・医療関係者 | 1.0% | 3.9% | 0.0% | |
| 専業主婦 | 7.3% | 9.4% | 5.0% | |
| 学生 | 0.6% | 1.3% | 3.3% | |
| パート・アルバイト | 7.6% | 12.7% | 8.3% | |
| 無職 | 12.1% | 10.8% | 8.3% | |
| その他 | 1.8% | 1.9% | 3.3% | |
| 業種 | 農業・林業・漁業・鉱業 | 1.4% | 0.7% | 1.7% |
| 建設業 | 4.8% | 5.6% | 8.3% | |
| 製造業 | 15.1% | 11.3% | 10.8% | |
| 情報通信業 | 3.7% | 4.1% | 1.7% | |
| 金融・証券・保険業 | 4.9% | 2.3% | 5.0% | |
| 不動産業 | 3.7% | 1.8% | 2.5% | |
| サービス業 | 10.7% | 13.1% | 14.2% | |
| 運送・輸送業 | 5.4% | 5.6% | 1.7% | |
| 電気・ガス・水道業 | 1.5% | 1.0% | 1.7% | |
| 商社・卸売り・小売業 | 5.6% | 5.9% | 7.5% | |
| 医療・福祉 | 6.1% | 9.1% | 7.5% | |
| 教育業 | 2.6% | 3.0% | 2.5% | |
| 出版・印刷業 | 0.9% | 1.6% | 0.0% | |
| メディア・マスコミ・広告業 | 0.2% | 1.1% | 0.0% | |
| 調査業・シンクタンク | 0.1% | 0.0% | 0.0% | |
| 非営利団体 | 2.0% | 0.9% | 0.8% | |
| その他 | 11.3% | 11.4% | 17.5% | |
| 勤めていない | 20.0% | 21.6% | 16.7% | |
| 世帯年収 | 100万未満 | 5.3% | 9.4% | 13.3% |
| 100万～200万未満 | 4.3% | 8.2% | 5.8% | |
| 200万～300万未満 | 6.6% | 14.8% | 8.3% | |
| 300万～400万未満 | 10.5% | 17.7% | 11.7% | |
| 400万～500万未満 | 10.3% | 11.4% | 13.3% | |
| 500万～600万未満 | 11.4% | 9.7% | 12.5% | |
| 600万～700万未満 | 8.3% | 6.9% | 5.8% | |
| 700万～800万未満 | 10.5% | 5.2% | 10.0% | |
| 800万～900万未満 | 6.1% | 4.0% | 3.3% | |
| 900万～1,000万未満 | 6.9% | 4.9% | 5.0% | |
| 1,000万～1,200万未満 | 7.9% | 4.6% | 6.7% | |
| 1,200万～1,500万未満 | 5.3% | 1.3% | 0.8% | |
| 1,500万～1,800万未満 | 1.7% | 0.4% | 1.7% | |
| 1,800万～2,000万未満 | 1.3% | 0.6% | 0.0% | |
| 2,000万以上 | 3.6% | 0.9% | 1.7% |
（3）一般不動産投資家に対する調査結果
本節では、一般不動産投資家に対するアンケート調査結果のなかの一部を示す。
問1では環境配慮型の投資物件の改築・購入について最も重視する要因について質問した。これは、現時点では、環境配慮型の投資物件を保有していないが、仮にそのような物件に投資をすることになった場合の質問である。回答として、「将来売却するときの価格」（36.8％）が最も高く、次いで入居率（18.3％）、賃料（17.3％）、社会的信用（10.2％）、補助金（9.4％）、光熱費（8％）であった。投資家として、将来のキャピタルゲインを重視する姿勢は明確である。
問1.環境配慮型の投資物件への改築または
購入について最も重視する点は
次のうちどれですか。
| 要因 | 割合（％） | 総計（人） |
|---|---|---|
| 将来売却するときの価格 | 36.8% | 368 |
| 入居率 | 18.3% | 183 |
| 賃料 | 17.3% | 173 |
| 社会的信用 | 10.2% | 102 |
| 補助金 | 9.4% | 94 |
| 光熱費 | 8.0% | 80 |
問2では、実際に環境配慮型賃貸物件を保有している投資家を対象として、環境配慮型の投資物件について他の物件に比べて賃料を高くしているかという質問をした。「4％から6％高く設定している」と回答した割合が最も多く42.0％、次いで「1％から3％高く設定している」が34.2％であり、全体の76.2％を占めている。賃料プレミアムとして、5%程度が標準であることが推定される。
問2.環境配慮型の投資物件（ZEH等）は、
その他の物件に比べて、
賃料を高く設定していますか。
| 回答 | 割合（％） | 総計（人） |
|---|---|---|
| 通常の物件より4～6％割高 | 42.0% | 97 |
| 通常の物件より1～3％割高 | 34.2% | 79 |
| 通常の物件と変わらない | 15.6% | 36 |
| 通常の物件より7～9％割高 | 6.9% | 16 |
| 通常の物件より10％以上割高 | 1.3% | 3 |
問3は、不動産投資を含む一般の個人投資家1,000人を対象にアンケート調査を行った。サンプルは、図表1に示したものと異なり、投資用不動産を保有していないものも含まれる。この調査では、投資用不動産を購入する際の優遇金利等による融資制度の認知度及び利用したいと思うのか否かを明らかにすることを目的とする。環境配慮型の投資物件に対する優遇金利等の融資への関心度についての質問に対して、「大いに関心がある」（22.1%）及び「関心がある」（38.4%）の割合で60.5％と最も高く、「関心がない」と回答した割合が39.5%であった。サンプルには、不動産投資に興味を持たない投資家も含まれるため、大いに関心がある層は、2割程度である。
問3.環境配慮型の投資物件に対する
優遇金利等の融資を利用した
投資物件の購入に関心がありますか。
| 回答 | 割合（％） | 総計（人） |
|---|---|---|
| 大いに関心がある | 22.1% | 221 |
| 関心がある | 38.4% | 384 |
| 関心がない | 39.5% | 395 |
（4）賃借人（非環境配慮型）に対する調査結果
現在賃貸物件(非環境配慮型)に入居する900人を対象にアンケート調査を行い以下の結果を得た。この調査では、現時点では環境配慮型ではない物件に賃借している人に、環境配慮型の賃貸物件への関心度及び同物件を選択する動機を明らかにすることを目的とする。これについて、問4では環境配慮型の物件を借りることを想定した場合の重視する要因を質問した。「賃料」と回答した割合が最も高く73.9％、次いで「光熱費」（17.1％）、「二酸化炭素排出削減への社会的貢献」（3.6%）、「最新の建築技術の利用」（3.4%）、「近所や知人・親戚等に対する優越感」（2.0%）であった。
問4.もし環境配慮型の物件を
借りることを想定した場合、
決定に際して最も重視する要因はどれですか。
| 決定要因 | 割合（％） | 総計（人） |
|---|---|---|
| 賃料 | 73.9% | 665 |
| 光熱費 | 17.1% | 154 |
| 最新の建築技術の利用 | 3.4% | 31 |
| 近所や知人・親戚等に対する優越感 | 2.0% | 18 |
| 二酸化炭素排出削減への社会的貢献 | 3.6% | 32 |
問5では環境配慮型の物件を借りると想定した場合に賃料が相場より割高になったとしても入居するか否かを質問した。45.8％が「入居しない」と回答したが、52.1％は「光熱費が安くなり、その分で高くなった賃料分を賄えるなら入居したい」と回答した。「高くても入居したい」と回答した割合は2.1%であった。
問5.環境配慮型の物件を借りる場合に、
賃料が相場より割高になったとしても
入居しますか。
| 回答 | 割合（％） | 総計（人） |
|---|---|---|
| 入居しない | 45.8% | 412 |
| 光熱費が安くなり、その分で高くなった 賃料分を賄えるなら入居したい | 52.1% | 469 |
| 高くても入居したい | 2.1% | 19 |
問6は、環境配慮型物件に実際に入居している賃借人への調査である。次に居住する建物についても環境配慮型の物件を選択するか否かを質問した。「はい」と回答した割合が最も高く49.2%、次いで「どちらでもよい」（30.0%）、「いいえ」（20.8%）であった。実際に入居している人が、居住性や経済性をある程度評価していることが明らかになった。
問6.次に居住する建物についても
環境配慮型の物件を選択しますか。
| 回答 | 割合（％） | 総計（人） |
|---|---|---|
| はい | 49.2% | 59 |
| いいえ | 20.8% | 25 |
| どちらでもよい | 30.0% | 36 |
（5）保有資産額と脱炭素・環境配慮に対する投資家・賃借人の意識（クロス集計）
本節では、投資家と賃借人の双方について、保有資産額とESG不動産に対する意識を調査した。クロス集計1は、賃借人(非環境配慮型)900人に対しての調査結果である。これをみると保有資産額が高まるほどESG不動産を選好する傾向を読み取ることができる。
また、クロス集計2は、一般不動産投資家1,000名に対して、保有資産額とESG不動産への投資状況を集計したものである。これによると保有資産が4,000万円以上の層については、約半分の投資家がESG不動産へ投資をしていることがわかる。
クロス集計1：賃借人の
保有資産額別のESG不動産への関心度
クロス集計2：一般不動産投資家の
保有資産額別のESG不動産の保有状況
（6）考察
前記アンケート単純集計で明らかになったことをまとめると以下のとおりである。
まず、投資家側について、問3の結果等から、優遇的な融資制度がより周知されることで環境配慮型の不動産に対する投資が増える可能性がある程度見込める。また、投資する不動産の総額が多くなると、それだけ融資を受ける金額も多くなり、優遇的な融資制度に関心が高まることが期待できる。
次に、入居者側について、①賃借人は、賃料が高いからといってそのことが直ちに環境配慮型物件を選ばなくなるというわけではないこと、②光熱費の節約分で割高になる賃料増額部分を賄えるのであれば借りること、③ZEH賃貸住宅に住む賃借人の満足度は高めであること、の3つが明らかになった。
以上から、賃料を割高に設定することで投資家の要望を満たし、また賃借人にとって光熱費の節約分で割高になる賃料増額部分を賄えるのであれば、優遇的な融資制度等と併せることでさらなるZEH賃貸住宅の普及が見込める可能性がある。
また、光熱費が安くなり、その分で高くなった賃料分を賄えるなら入居したいとする意見が最も多く、必ずしも賃料だけでなく、トータルでの収支で判断するという賃借人の考え方の特徴がアンケート結果により明らかになった。
さらに、保有資産額とのクロス集計では、賃借人サイドでは、保有資産額が高まるほど環境配慮型の物件への関心が高まることが明らかになった。また、投資家サイドの意識としても、保有資産額が高い層において、環境配慮型の物件に対する関心度が高い傾向にある。
集合住宅タイプESG不動産の募集賃料の分析
本節では、ZEHタイプの集合住宅の募集賃料を分析し、所有者側の視点による賃料プレミアムを把握する。賃貸側としては、ZEHタイプ集合住宅には、建築コストがかかるため、その分高めの賃料を設定する。いわば賃料の上限値の意味合いを持つものである。
具体的には、以下の前提条件で検証を行った。
（1）目的
ESGにおけるE（脱炭素）及びS（断熱性・快適性）を実現するZEH基準を満たす賃貸物件と、満たさない賃貸物件で実質賃料に差が出ているのかを把握する。
（2）検証手法
調査対象となるZEHタイプの賃貸マンション（築5年以内に限定）について、標準的な月額の実質募集賃料(礼金等の一時金を考慮した賃料)を査定する。さらに、付近の非ZEHタイプの類似の賃貸マンションの募集賃料から、地域要因や個別的要因の比較を行い、当該調査対象物件について、非ZEHタイプであった場合の賃料を推定する。
このような、準備作業を行い、「標準的募集実質賃料」と「非ZEHタイプ推定実質賃料」の差を、「ZEH賃料プレミアム(%)」と把握する。
（3）検証結果の概要
今回の調査では、宮城県、埼玉県、愛知県、大阪府、兵庫県、福岡県にある築5年以内の居住用賃貸物件の募集賃料を調査した。上記の検証手法に基づいた結果は、図表2のとおりとなる。
図表2 募集賃料に基づいた
賃料プレミアムの試算結果
| 所在市 | 最寄駅 | 間取り・専有面積 (㎡) | 標準募集実質賃料 (月額・円/㎡) | 非ZEHタイプ 推定実質賃料(月額・円/㎡) | ZEH賃料プレミアム (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 仙台市 | 東照宮 | 1LDK～2LDK・ 50～75㎡ | 3,000 | 2,300 | 30.4 |
| 仙台市 | 北四番丁 | 1LDK～2LDK・ 40～100㎡ | 2,700 | 2,700 | 0.0 |
| さいたま市 | 北浦和 | 1LDK～2LDK・ 45～80㎡ | 3,200 | 3,100 | 3.2 |
| 春日井市 | 勝川 | 1LDK～2LDK・ 50～75㎡ | 2,100 | 1,900 | 10.5 |
| 名古屋市 | 千種 | 2LDK・55～80㎡ | 2,400 | 2,400 | 0.0 |
| 堺市 | 新金岡 | 2LDK・55～70㎡ | 2,500 | 2,100 | 19.0 |
| 神戸市 | 六甲 | 2LDK・55～65㎡ | 3,100 | 2,500 | 24.0 |
| 福岡市 | 雑餉隈 | 2LDK・65～75㎡ | 2,200 | 1,900 | 15.8 |
| 福岡市 | 大橋 | 2LDK・65～70㎡ | 2,500 | 2,200 | 13.6 |
（4）考察
上記のとおり、募集賃料を分析したところ、賃料プレミアムは、0%から30%程度に幅広く分布した。これは、サンプルが少数に限定され、物件の立地性や性能に違いがあり、検証精度に一定の限界もあることも理由として考えられる。対象が募集賃料であり、供給者側のみの希望が反映された高めの賃料設定となっていることにも留意しなければならない。しかしながら、供給者側に、さらに補助金や優遇金利等の促進策が措置されれば、賃料設定も低めにすることができ、ZEH基準の賃貸住宅の普及は進む可能性があることが示唆された。
まとめ
本稿では、以下の二つの究明課題を設定し、「一般不動産投資家及び賃借人に対するアンケート調査」と「集合住宅タイプESG不動産の募集賃料の分析」を通じて、現状を明らかにした。
究明課題1：不動産投資家は、集合住宅タイプESG不動産をどのように評価しているのか?
究明課題2：賃借人は、集合住宅タイプESG不動産をどのように評価しているのか?
これらの問について、以下のことが明らかになった。
不動産投資に対する優遇的な融資制度は、ZEH化による工事費用等の増加額を賄うことを促すことができれば、効果的な促進策の1つになりうることが、アンケート結果により浮き彫りになった。また、前編の先行研究の結果にあるとおり、優遇的な融資制度が普及することで、還元利回りが下がる効果と光熱費の節約による効果も期待でき、両者の相乗効果が得られる可能性がある。
また、賃借人に対する意識調査からは、光熱費が安くなり、その分で高くなった賃料分を賄えるなら入居したいとする希望が多く、必ずしも賃料だけでなく、トータルでの収支で判断することが明らかになった。
さらに、アンケート結果をクロス集計することで、投資家も賃借人も、保有資産額が高まることで、脱炭素・環境配慮に対する意識が高くなるという調査結果も出ている。しかし、保有資産が少ない層においては、目前の利益ではない環境への配慮は、自分の生活を圧迫してまで行えるものではない意識が支配的である。今後、これらの層の賃借人に対して、環境配慮型物件に住まうことは、経済的な優位性のみならず、高断熱による健康増進の効果を示していくことが求められる。それにより、ZEH住宅への選好性の高まりを期待したい。また、周知のとおり、脱炭素社会実現に向けた建築基準法令の改正（2024年4月施行）により、販売・賃貸事業者は、新築建築物の省エネ性能を広告等に表示することが義務付けられ、消費者である賃借人への情報開示の質と量が高まることも、集合住宅タイプESG不動産の普及を後押しすることに繋がると思われる。
参考文献
[1]Pivo, G.（2013）“The Effect of Sustainability Features on Mortgage Risk in Multifamily Rental Housing” Journal of Sustainable Real Estate, 5:1, 149–70.
[2]伊加賀俊治（2021）「建築物の高断熱化・省エネ化と疾病・介護予防」日本不動産学会誌Vol.35No.1,62-66頁
[3]江夏あかね・加藤貴大（2021）「不動産セクターとサステナブルファイナンス－評価・認証制度と共に続く発展－」野村サステナビリティクォータリー2021年夏号54-72頁
[4]太田珠美・内野逸勢・田中大介（2018）「地域金融機関のESG金融はどうあるべきか」大和総研調査季報2018年秋季号Vol.32,38-49頁
[5]清水千弘（2021）「環境配慮型社会と不動産市場」日本不動産学会誌Vol.35No.1,57-61頁
[6]森祐司（2021）「ESG地域金融の現状と課題」商工金融2021年7月号84-87頁
[7]谷地宣亮（2022）「ESG地域金融の現状と課題に関する一考察」日本福祉大学経済論集第65 号17-33頁
[8]環境省大臣官房環境経済課環境金融推進室（2023）「ESG地域金融実践ガイド2.2－ESG要素を考慮した事業性評価に基づく融資・本業支援のすすめ」
[9]国土交通省 不動産・建設経済局（2021）「不動産鑑定評価におけるESG 配慮に係る評価に関する検討業務報告書」
[10]日経新聞（2023年3月9日 2:00）https://www.nikkei.com/article/DGKKZO69099720Y3A300C2EE9000/
寄稿者
株式会社Kenビジネススクール代表取締役社長
明海大学大学院不動産学研究科博士後期課程在学
田中嵩二 たなかけんじ
株式会社Kenビジネススクール HPはこちら
1971年生まれ。中央大学大学院法学研究科を修了後に高校教諭をしながら、大手資格予備校で宅建・公認会計士等の講師を兼任。2003年にKenビジネススクールを設立し、同社は国土交通大臣指定の宅建登録講習（5点免除講習）・宅建登録実務講習（合格後の実務研修）の実施機関に認定され、現在は、全国で宅建・賃貸不動産経営管理士・投資不動産販売員等の講座を実施している。
【論文】
・「ESG不動産投資とその促進策―優遇金利政策を中心に―」『明海大学不動産学論集』第35号（2024）
【執筆書籍】
・『投資不動産販売員資格公式テキスト』
・『宅建登録実務講習公式テキスト』
・『宅建登録講習公式テキスト』
・『これで合格宅建士シリーズ』
・『これで合格賃貸不動産経営管理士シリーズ』
その他多数のテキストを執筆・出版している。
【記事連載】
・全国賃貸住宅新聞 記事連載中（2014年～現在）
・楽待不動産投資新聞 記事連載中（2021年～現在）
・Allaboutのネット記事（宅建専門ガイド）連載（2021年～現在）
寄稿者
明海大学不動産学部教授
山本卓 やまもとたかし
埼玉大学大学院経済科学研究科博士後期課程修了、博士(経済学)、不動産鑑定士。一般財団法人日本不動産研究所を経て、2014年より現職。大学では、「不動産経営戦略」、「不動産会計財務論」等を講じている。企業不動産を取り巻く広範な関係者(経営者、投資家、債権者、地域住民等)に対しての意思決定支援手法の開発を専門にしている。近著に『投資不動産会計と公正価値評価』[2015年、創成社](2016年資産評価政策学会著作賞)、『グローバル社会と不動産価値』[2017年、創成社](2018年日本不動産学会著作賞(実務部門))、『ストック型社会への企業不動産分析』[2021年、創成社](2022年都市住宅学会著作賞)等がある。
