ZEHとは？ZEH物件の基準やメリット・デメリットを解説

家庭や企業の省エネルギーを考えるうえで重要な冷暖房エネルギー。建物そのものを高断熱化、高効率設備にすることで冷暖房エネルギーの消費量を減らすことができます。
このような取り組みとして、1年間で消費するエネルギー収支を実質ゼロ以下にする家は「ZEH（ゼッチ）」と呼ばれ、近年、省エネ・環境保全などの観点から普及が進んでいます。
本記事ではZEHの概要や賃貸マンションを中心にZEH住宅の機能、ZEHが求められる背景についてご紹介します。あわせて、ZEHの種類やメリット・デメリットについても詳しく解説していますので、ZEHの導入を検討している方はぜひ参考にしてください。

ZEHとは？

ZEH（ゼッチ）は、net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略称です。住宅で消費する一次エネルギーの消費量を抑制しつつ、再生可能エネルギーなどを活用することによって、結果的に一次エネルギーの消費量の収支を正味ゼロ以下になることを目指した住宅を指します。

例えば住宅をZEH化するには、下記の方法があります。

• 高い省エネ機能をもつ住宅設備を搭載し、電気・ガスの消費量を抑える
• 住宅の断熱性を高めて夏は涼しく冬は暖かい家を実現し、電気・ガスの消費量を抑える
• 太陽光発電や蓄電池などを導入し、再エネ性能を高める

政府は当初注文住宅からZEHの普及推進を図ってきましたが、近年は戸建住宅だけでなくマンションにも導入されつつあります。こうしたマンションはZEHマンションと呼ばれています。

一次エネルギーの年間消費量の収支を概ねゼロにするのがZEHです。一次エネルギーとは、石炭や石油、天然ガスなどをエネルギー源とする「加工されない状態で供給されるエネルギー」を指します。そして、一次エネルギーは電力やガスなどの二次エネルギーの材料となります。要件を満たした住宅は「ZEH住宅」に定義されますが、そのためには国が定めた基準をクリアする必要があります。例えば、省エネ性能には、一次エネルギーの消費量を基準よりも20％以上削減することが求められます。その他、断熱性能や再エネ性能にも以下の基準が設けられています。

断熱性能

ZEHの要件を満たす基準は、UA値0.4㎡K/W～0.6㎡K/W相当以下です。UA値（外皮平均熱貫流率）とは、住宅内部から外部に逃げる熱量を表した数値です。UA値が小さければ小さいほど熱が逃げにくく、断熱性能に優れた住宅だとされます。ZEHの要件を満たすには、「UA値」を基準とした断熱性能の証明が求められます。

創エネ性能

太陽光発電や蓄電池、家庭用燃料電池などを導入し、一定以上の再生可能エネルギーを産出することが求められます。具体的な基準は、年間の消費エネルギーよりも多くの再生可能エネルギーを産出することです。例えば、エネルギー量を電気代で判断すると、従来の電気代が1万円だったところを、8千円まで削減できたとします。この8千円分の電気代を太陽光発電や蓄電池による創エネで賄えれば、電気代の実質負担は0円になります。この状態は消費エネルギーが再生可能エネルギーによって賄えていることとなり、ZEH基準をクリアしているといえます。

ZEHが求められる背景

ZEHが求められる背景には、脱炭素社会の実現を目指す「カーボンニュートラル」や「パリ協定」によって定められた規定が深く関係しています。

カーボンニュートラルとZEH

カーボンニュートラルとは、脱炭素社会及び脱炭素社会を目指す考え方を指す言葉です。2020年10月の臨時国会では、2050年までに温室効果ガスの排出を全体として0にし、脱炭素社会の実現を目指すことが宣言されています。

日本におけるカーボンニュートラルは、CO2を中心とした温室効果ガスを日本全体として0にすること、これによって脱炭素社会を実現することを指しています。ここでの「日本全体として0」とは、排出した温室効果ガスを吸収・除去して実質的に0にすることです。「温室効果ガスを全く排出させない」ということは現実的には困難であるため、排出せざるをえなかった温室効果ガスは吸収・除去して実質０にしようという考え方になります。

ZEHは、カーボンニュートラル実現対策の一環として推進されています。2021年8月、経済産業省が「2050年及び2030年に目指すべき住宅・建築物の姿（あり方）」を取りまとめ、以下の目標が掲げられました。

2030年までに目指すべきところ	新築される住宅・建築物においてZEH・ZEB（※１）基準に沿う省エネ性能が確保されており、なおかつ新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備が設置されていること
2050年までに目指すべきところ	ストック（中古住宅）平均においてZEH・ZEB基準に沿う省エネ性能が確保されており、なおかつ導入が合理的な住宅・建築物において太陽光発電設備をはじめとする再生可能エネルギーの導入が一般的となること

※１．ZEB(ゼブ)は、Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称です。快適な室内環境を実現しながら、消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物を指します。
参考： 2050年カーボンニュートラルの実現に向けた住宅・建築物の対策を取りまとめました（METI/経済産業省）

「戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業」や「地域型住宅グリーン化事業」などの補助金制度も設置され、ZEH住宅の普及が推進されています。

パリ協定とZEH

パリ協定とは、気候変動抑制に対する国際的な協定のことです。2015年に採択され、世界各国による温室効果ガスの削減に関する取り決めがなされました。パリ協定において、日本は「2030年までに、2013年度時と比較してGDP当たりのCO2排出量を26％削減する」という宣言をしています。宣言を受けて、2019年6月には「パリ協定に基づく成長戦略としての長期戦略」が閣議決定されました。これは「今世紀後半のできるだけ早期に、住宅及びオフィスのストック平均エネルギー消費量の収支を正味0以下にする（ZEHの基準を満たす）」という目標を掲げた成長戦略です。同計画内では、ZEH・ZEBにおいて必要となる建築資材・機器の開発及び普及を促進するとしています。

また、エネルギーの自給自足・温室効果ガス削減に深く関わるZEHは、SDGsに掲げられている項目のひとつ「7.エネルギーをみんなに。そしてクリーンに」にも深く関わってくる要素だといえます。このように、ZEHは国内だけでなく、国際的な環境保全にも貢献しうる重要な要素だといえるでしょう。

ZEHの種類について

ZEHと一言でいっても、その種類は省エネ率や建築物の規模、住宅の種別（マンション・戸建）によって様々です。条件が異なれば、ZEHの種類も異なります。以下では、マンション・戸建の形態別に設けられているZEHの種類を解説します。

マンションにおけるZEHの種類

ZEHマンションには4つの種類があり、そのなかでも住棟全体で正味100％以上の省エネ率を実現するZEHマンションは「ZEH-M」と定義されます。その他、省エネ率の高い順から「Nearly ZEH-M」「ZEH-M Ready」「ZEH-M Oriented」という基準が設けられています。

マンションにおけるZEHの種類

種類/条件	強化外皮基準をクリアした外皮を導入	住棟全体における再エネ（自家発電など）を含む省エネ率（正味）	再エネを除いた省エネ率	ZEH水準
ZEH-M	〇	100％以上	20％	1～3階低層
Nearly ZEH-M	〇	75％以上100％未満	20％	1～3階低層
ZEH-M Ready	〇	50％以上75％未満	20％	4～5階建ての中層マンション
ZEH-M Oriented	〇	再エネ機能の導入は不要	20％	6階建以上の中～高階層マンション

戸建住宅におけるZEHの種類

ZEHの種類	条件内容
ZEH+	強化外皮基準をクリアした外皮を導入 再エネを含む省エネ率が正味100％以上 再エネを除いた省エネ率が正味25％以上  高度エネルギーマネジメントシステムの導入 電気自動車への充電設備の導入
Nearly ZEH+	強化外皮基準をクリアした外皮を導入 再エネを含む省エネ率が正味75％以上 再エネを除いた省エネ率が正味25％以上 高度エネルギーマネジメントシステムの導入 電気自動車への充電設備の導入
Nearly ZEH	強化外皮基準をクリアした外皮を導入 再エネを含む省エネ率が正味75％以上 再エネを除いた省エネ率が正味20％以上 ※太陽光発電設備による自家発電が難しいと考えられる多雪地域や寒冷地、低日射地域などで適応される基準
ZEH Oriented	強化外皮基準をクリアした外皮を導入 再エネを除いた省エネ率が正味20％以上 再エネの導入は不要 ※都市部の狭小住宅をはじめ、太陽光発電が難しいケースで適用される基準

ZEHマンションのメリット・デメリット

賃貸マンションオーナーにおけるZEHマンションのメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

• 不動産の資産価値向上
• 稼働率向上が期待できる
• 脱炭素化に貢献できる
• 災害に備えられる
• 補助金を受けられる

不動産の資産価値向上

ZEHマンションは、物件の省エネ性能を星1～5の等級で評価する指標「BELS」（※２）における評価基準が関わってくるためBELSの評価基準で見た際、ZEHマンションは星4～5に相当する省エネ機能を備えた住宅と評価され、不動産の価値向上につながります。

※２. BELS(ベルス)は、Building-Housing Energy-efficiency Labeling Systemの略称です。建築物省エネルギー性能表示制度を指します。

稼働率向上が期待できる

ZEHマンションは、優れた断熱性能や省エネ機能を備えています。少ない量の電力やガスで快適に過ごせるため、必然的に電気・ガスの消費量を削減でき光熱費の節約につながる点をアピールすることで、入居者も募りやすくなるでしょう。

脱炭素化に貢献できる

ZEHの省エネ機能によって、石炭や石油、天然ガスといった一次エネルギーの消費を抑制できれば、脱炭素化に貢献できます。一次エネルギーの消費量が減少すればCO2の削減につながり、ひいては地球温暖化の防止も期待できます。今後は脱炭素化社会を目指す動きがさらに高まると考えられるため、ZEHマンションはこれからの時代に合った住宅だといえます。

災害に備えられる

「ZEH-M」「Nearly ZEH-M」「ZEH-M Ready」に該当するマンションでは、太陽光発電や蓄電池などの再生可能エネルギー用設備の導入が定められています。これにより、地震・台風・大雪などの災害時にも蓄電した電力を使用でき、ライフラインをキープできる可能性が高く、入居者の大きな安心感につながります。

補助金を受けられる

ZEHマンションは、一定の条件を満たすことで、建築費に対する補助金を受けることができます。申請期間や補助金の制限等、申請時に確認しましょう。

デメリット

• 設備投資/メンテナンス費用がかかる
• デザインが制限される可能性がある
• 季節や天候、立地等で太陽光発電量が左右される

設備投資やメンテナンス費用がかかる

ZEHマンションでは、断熱設備や省エネ設備、再エネ設備を導入する必要があります。
設備導入費用が一般のマンションよりも高くなるうえ、導入後のメンテナンス費用がかかるのもデメリットですが、「快適な居住環境の実現」「光熱費の削減」といったメリットは、居住者にとっては大きな魅力になります。

デザインが制限される可能性がある

各種省エネ設備や太陽光発電パネルを導入する必要があるため、間取りや屋根のデザインなどの設計上の制限を受ける可能性があります。ZEHマンションとしての機能を維持しつつ環境保全に貢献する理想の物件へ近づけるためには、施工会社としっかり検討することが大切です。

立地に左右される

太陽光発電による発電量は、天候や季節に左右されます。多雪地域や寒冷地、低日射地域など、地域の気象条件に合った太陽光発電システムを導入することが求められます。
また、立地条件の関係でNearly ZEHの評価となる場合もあります。BELSの評価にも影響するため、想定よりも物件価値向上に繋がらないこともあります。

ZEHの今後

国際的な環境配慮意識の高まりや、政府の補助金等の支援でZEH対象物件は増加の傾向にあります。しかしながら、一般消費者はもちろん、デベロッパーやマンションオーナーへのさらなる普及には、導入の動機付けが課題であるといわれています。マンションなどの共同住宅では棟全体、住戸ごとに設備の導入が必要です。分譲物件では購入者のメリットになりますが、賃貸物件では導入費用負担はオーナー、便益が入居者になるため、オーナーにとって、事業としての意義やブランディングにつなげられるといった意識の醸成も必要でしょう。
入居者のニーズの多様化、環境意識の向上、物件の差別化として、賃貸物件でもニーズが増え、ZEHへの取り組みも選択肢のひとつとなるのではないでしょうか。