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企業価値向上のカギを握るCREプロフェッショナルの社内育成社内外の専門家のネットワークを最大限に活用する
 企業の持続的成長には、経営陣が明確な事業戦略とそのロードマップを示すことが必要です。同時に戦略を実行するうえでは、専門の外部パートナーのサービスやアドバイスを得ることも欠かせません。こうしたパートナー連携を効果的に進めるためには、サービスを受け入れる企業の組織体制も、よりプロフェッショナル化しなければなりません。企業価値向上の観点に立って企業不動産の最適な活用を図るCRE(企業不動産)戦略の立案・遂行にあたっても、同様のことがいえるはずです。外部パートナーとの連携をどう進めるべきか。CRE専門家による社内組織をどう作り上げるべきか。大和不動産鑑定㈱のエグゼクティブフェローで、ビジネススクールでは経営学の一環としてCRE戦略を講じる村木信爾氏にお話を伺いました。

ガイドラインから10年。日本企業のCRE戦略はどう変わったか

──国土交通省が2008年に策定した「CRE戦略を実践するためのガイドライン・てびき」から、来年4月で10年になります。これは官民協力の下、国内で初めてCRE戦略の普及・啓発を促した画期的な文書で、村木さんもその策定に関わられています。ガイドラインから10年、この間、企業のCRE戦略にはどんな変化がみられましたか?

 「CREガイドライン・てびき」は企業経営に影響を与える不動産に関連するサービス、情報を網羅し、それを企業が利用する際の基本的な考え方をまとめたものです。これを受けて、不動産仲介、ファシリティマネジメント、不動産管理ソフトウェアなどに関連するさまざまなサービス提供企業はそれぞれの業界の立場でこのガイドラインを解釈し、CRE戦略と称してこれを推進する活動を始めました。そのため、CRE戦略は個別性が大きいとはいうものの、その一貫したイメージと重要性を企業経営者に鮮明に印象づけられたかといえば、まだ十分とはいえないというのが正直な感想です。
 しかしながら、CRE戦略とあえていわないまでも、企業活動にとってCREが重要であるという認識は確実に多くの企業の間で浸透してきていると思います。ある製造業大手の会社は、10年前には不動産についての戦略は何もないといっておられましたが、この間、いくつもの先進的な試みを積み上げ、いまやCREのリーディングカンパニーとして胸を張っていらっしゃいます。
 「CREガイドライン・てびき」が登場したころは、バブル崩壊後の不良債権の最終処理が終わりかけていたころですが、現在は、遊休資産の処分は一巡し、企業も財務体質を強化してきています。そして、ICTの発達に伴い、新しい働き方に応じた従業員満足度の高いオフィスのあり方を考える、ワークプレイスマネジメントへの関心が高まっています。これも大きな変化というべきでしょう。また、不動産マネジメントにICTを活用することもずいぶん普及してきたと思います。

──不動産ICTということでいえば、当社も企業不動産の所有状況を財務観点も含めて可視化するためのデータベース化ツール(CRE@M)を用いて、経営戦略に即した価値判断を容易にするお手伝いをしています。

 ICTツールは管理すべき不動産を数多く持っている企業にとっては特に有用だろうと思います。ただし、データベースを作っても、その企業にとってオーバースペックであったり、利用目的が明確でなかったりすると、集められた情報は更新されなくなり、そのうちに利用されなくなってしまうという例も多く見聞きします。こうしたデータベースにより収集した情報を経営者や担当役員が使いこなし、CRE戦略立案に役立てるためには、その会社の規模や利用目的にあわせた適切なものを選定することが重要で、また、導入後のメンテナンスが必要であるため、信頼のおけるコンサルティングサービスを受けることも必要なケースが多いと思います。

外部パートナー企業との連携は中長期的視野に立って

──経営・事業戦略にCRE戦略を効果的に取り込むためには、自社だけでは限度があります。外部パートナーとの連携は不可欠になっていると思いますが、そのあたりの状況をどうご覧になっていますか。

 外部のサービス提供企業との連携については、最初は1回ごとに売買、賃貸借、鑑定評価などのサービスを発注から始まります。そこで優れた実績を挙げてくれた企業があれば、徐々に包括的にサービスを発注するようになり、さらに一歩踏み込んで、企業の長期ビジョンとその背景にあるCRE戦略を共有しながら、より長期的なパートナーシップの関係を結んでいくというステップを踏むことになります。
 しかし、単に売買や賃貸借を扱うのではなく、自社の業務や戦略をよく理解し、有意義なアドバイスをしてくれるような長期的なパートナーシップの受け皿になれる優れたサービス提供企業はそう多くはありません。企業内のCRE戦略担当者は、経営戦略全体はもちろん、財務、会計、マーケティング、人事組織、情報システムなど他の部署とも密接に連携し、そのとりまとめをする立場であり、かつ、さまざまな外部の専門家に対して業務をアウトソーシングする立場にあります。したがって、売買、プロパティマネジメントなどの不動産実務のみならず、ICTに関するサービスや、それらに伴う法務や税務についてのアドバイスなどもワンストップで提供してもらえるような信頼できる、長期的にお付き合いできるサービス企業があれば大変助かるわけです。

──発注企業側でも、パートナーである企業によるサービスをしっかり受け入れるためには、自社内にCRE戦略を専門とするプロフェッショナル人材が必要ですが、それはどのような人材ですか。

 プロフェッショナルとは、ある分野では他の誰にも負けないような専門的な知識、スキルをもちながら、同時に自分の専門以外についても、幅広く専門家を集め、業績に結び付けることができる人材です。
 企業内のCREプロフェッショナル人材に求められる機能としては、上に述べましたように大きく2つあると考えています。
 一つ目の機能は、経営戦略を、人事、財務、マーケティングなど他の部署とも連携しながら、不動産業務に落とし込み、経営に貢献することです。例えばM&Aを実施した後、支店の統合が必要となった場合、人事、IT等の部門と協働して、どちらに統合するか、あるいは両方とも廃止し新たな拠点を作るかなどを判断する材料を経営者に提供し、実際に決まった後も各部署と協働してそれを実行することが求められます。また製造業の会社がある国で工場用地が必要になったとき、CRE担当者は、製造部門と共に必要とする工場の機能に応じた立地を、現地の不動産会社や日本の商社を活用して調査し、経営者が適切に判断できるようにお膳立てをすることなどが求められます。
 もう一つの機能は、アウトソーシングにおけるサービス提供企業を選定して発注し、提供されたサービスを検収することにより、それをコントロールする機能です。CREに関する実務を社内の従業員だけで行うことができればそれはそれでよいのですが、業務の範囲・量が広がると、適切なサービス提供企業やコンサルタントに業務をアウトソーシングする必要が出てきます。その際発注した業務について適切なサービスが提供されたかどうか検収する必要があります。たとえ担当者自らが手を動かさないとしても、個々の業務内容について自ら専門的知識を持っていないとこうした発注やチェックをすることができません。
 CREプロフェッショナルは、このような2つの機能を実行しながら、最終的にはCREを企業価値向上につなげることができる経営の目線を持った“仕事人”でなければなりません。
 海外企業ではCREプロフェッショナルを自認し、そのスキルをもって転職を重ねる専門職人材もいると聞きますが、日本ではまだ少ないようです。

──そうした人材を社内で育てるのは容易なことではないですね。

 よく見られるのが、社内異動で不動産管理部門に配属したものの不動産については素人に近いというケース、あるいは、外部から不動産のスペシャリストを中途採用したけれど、社内事情がわからないので即戦力としては使えないというケースです。ただ、この壁は乗り越えていかなければなりません。ある企業では、CRE業務をやりたいという学卒の新人を採用すると共に、社内異動、中途採用も組み合わせながら、長い目でCRE部門の強化に動いているという話を聞きました。いずれにしても人材育成は一朝一夕にできるものではありません。長期的な視野に立って進める必要があります。
 組織内でのプロの人材育成には、ジレンマがあります。企業側としては外部の企業でも通用するようなエンプロイアビリティを持った優秀な人材を育てる必要がありますし、一方、従業員にとっても、その業務に携わることによって成長感、達成感を持てないようであればその企業には魅力がなく、転職する可能性があります。企業が優秀な従業員に育てれば育てるほど、その転職のリスクが高まるというジレンマです。現在は大企業でも終身雇用制が徐々になくなってきていますので、従業員の転職はやむを得ないと考えますが、企業側は、優秀な従業員を引き留め、かつ外部の優秀な人材にとっても魅力的な企業であるように努力する必要があります。CRE担当人材に関しても例外ではありません。

──アウトソースを活用するにあたって、そのメリット、デメリットはありますか。

 一般論ですがアウトソーシングのメリットは、専門性と時間を買うことができることにあります。ただし、アウトソーシングだけに頼っていると、社内にノウハウが蓄積できないというデメリットもあります。
 何をアウトソーシングして、何をコア業務として社内に残すかは、業種や企業の発展段階によって違うので一概には言えません。例えば不動産が本業に近い会社とICT企業では不動産への関わり方が本質的に違います。まず自社のコアビジネスは何か、そして今後それをどのように進めるかを踏まえて、CRE戦略を進めることがまず重要だと思います。

バックナンバー

  1. vol.13
    企業価値向上のカギを握る
    CREプロフェッショナルの社内育成
    社内外の専門家のネットワークを最大限に活用する
    (村木 信爾氏)
  2. vol.12
    企業価値を高める
    CRE戦略の一環としての
    ワークプレイス改革
    (齋藤 敦子氏)
  3. vol.11
    中堅中小企業が今取り組むべきCRE戦略とは
    不動産の棚卸しから、
    事業継続、相続・承継問題まで
    (平川 茂氏)
  4. vol.10
    リノベーションによる耐震、省エネ、環境保全で
    企業価値の向上
    求められる多様なニーズに対応した
    オフィスビルのリノベーション
    (河向 昭氏)
  5. vol.09
    スペシャリストの智
    CREカンファレンス・レポート
    クラウド化がもたらした加速する社会基盤。
    今の企業価値を考える。
  6. vol.08
    企業価値向上のカギとなる
    クラウド導入で進めるシステム改革
    顧客のビジネス価値を高める企業姿勢
    (保科 実氏)
  7. vol.07
    クラウドを利用した動産管理と企業価値の向上
    「e-Leasing」と「CRE@M」が目指すもの
    (長谷川 善貴氏)
  8. vol.06
    環境保全しながら
    経済合理性のある土地活用を
    (西村 実氏)
  9. vol.05
    不動産を流動化させて経営の劇的な改善を
    バイアウト投資市場からみた企業のCRE戦略
    (南黒沢 晃氏)
  10. vol.04
    現在において考えるべき
    リスクマネジメントとCRE戦略
    (渡部 弘之氏)
  11. vol.03
    企業の成長に欠かせないM&A戦略。
    CRE(企業不動産)の位置づけが重要に
    (大山 敬義氏)
  12. vol.02
    未来に向けたCRE戦略
    外部の専門企業との連携が鍵に
    (百嶋 徹氏)
  13. vol.01
    不動産市況が好転した今年こそ
    CRE戦略再スタートの元年に
    (土岐 好隆氏)