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現在において考えるべきリスクマネジメントとCRE戦略 東京海上日動リスクコンサルティング不動産デューデリジェンス本部 本部長 渡部 弘之氏
 地震、水害など大規模な自然災害が頻発するおり、事業継続の基盤である、オフィスや工場など企業不動産のリスク管理があらためて問われている。不動産証券化に関わるリスク評価業務のプロである、東京海上日動リスクコンサルティングの渡部弘之氏に、不動産リスクについて対応の現状や、CRE戦略のなかにリスクマネジメントをどう取り入れるべきか、お話を伺った。

建築関係の書類や図面を整備することがまず重要

──建物のリスクについて概要からお聞かせください。

 会社としては、火災や自然災害への対応、地震後のBCP(事業継続計画)、プロダクト・ライアビリティなど企業のリスクマネジメントに関するコンサルティング全般を行っています。そのなかで不動産リスクに特化しているのが私の部署。不動産売買における購入サイドに対しては、リスクの多い建物を買うことがないよう、建物の遵法性の評価や、CAPEX(不動産に関する資本的支出)の観点からアドバイスを行っています。
 売却サイドからは、はたして自社の企業不動産(CRE)が売り物になるのか、中長期の修繕コストはどのぐらいかかるのかという相談が多いですね。また、売買にかかわらず、コンプライアンス的観点から遵法性は担保されているのか、特に近年は、大規模な建物について耐震診断を義務づける法律ができましたので、それに関する相談も増えています。

──CREを遵法性という観点で考えるとき、まず注意を払うべきはどういう点でしょうか。

 重要なのは建築基準法です。新築時には誰もがこれを重視しますが、長年の維持管理の間に建物が増改築され、現状では基準法に沿ったものになっているのかどうか判断できなくなるケースがあります。技術的な知見が必要なので、一般の人にはなかなかわかりにくい。
 法定点検は定期的に実施されているとはいうものの、後からの増改築や用途変更に対する管理がきちんと行われていない場合もあります。例えば、自社のオフィススペースの間仕切りを、使い勝手がいいように変更することはよくあると思いますが、緊急時の避難経路を考慮していないケースがあったり、オフィスを店舗や飲食に用途変更をする際に申請を行っていない場合があります。建築専門家の知見がないと評価ができないのに、そういう知見が入らずに工事をしてしまう例が散見されます。

──建築基準法や法定点検一つをとってもさまざまなリスクがあるわけですが、それに対処しろと言われても、不動産専門家ではない担当者はどこから手をつけていいかわかりません。

 最初に取りかかるべきは、資料の整備だろうと思います。遵法性評価にあたっての基本的な資料は、建築関係の書類や図面です。代表的なものに建築確認書類、検査済証、構造計算書、さらに修繕履歴、改修履歴などがありますが、これらの資料が保存・整備されていないことは、意外と多いものです。最初の確認申請図、計画変更のときの申請図、その後の増改築図面などを一連の流れ、“ヒストリー”として把握していなければならないのに、それを辿ることができないケースがよくあります。
 「倉庫にしまい込んであるみたいなのですが…」と言われて、私たちが倉庫で古い書類がつまったダンボールを開くこともあったりします。資料が揃っていないと、遵法性評価にも時間がかかってしまいます。
 建物の耐震性、耐用年数、修繕費用、さらには構造計算書についての評価依頼も多くありますが、そこでも建物のヒストリーにかかわる資料や図面は重要です。

耐用年数を把握し、再調達コストとの比較で修繕コストを算出

──耐用年数の評価や修繕費用の算出ではどのようなところがポイントになりますか。

 自社の建物をあと何年使い続けることができるのかは、企業活動において重要な関心事です。耐用年数を考える上では法定年限とは別に、物理的にどのぐらい持つのかという判断も欠かせません。例えば、鉄筋コンクリートの建物の場合、内部の骨材が外気に触れて腐食するのに60~70年かかると言われます。これを物理的耐用年数だとすると、次に必要になるのが経済的な耐用年数の評価です。
 エレベーターや給排水設備なども含めて、今後修理を続けていくと、どのぐらい費用がかかるのか。ときには、建物をもう一度作り直したほうが安くつく場合があります。
 不動産評価では、建物を一新する再調達コストと比べて年間修繕費用が何%になるのかという指標がよく使われます。建築後15年目ぐらいですと0.5~1%が目安ですが、修繕をしないまま30〜40年が経過をすると3〜4%を超えることもあります。修繕コストが3〜4%超になると、建物を一から作り直したほうが経済的には安くつくかもしれません。これは不動産売買でも重要な指標で、あまりに修繕費用がかさむような建物には、買い手の側も二の足を踏むことになります。

1981年以前の建物には耐震診断が必要

──多数の事業拠点をもつ企業にとっては、全拠点の全物件について、耐震性や耐用年数、修繕費用などの調査を行うとなると大きな手間になります。調査費用だけでも膨大なものになります。

 調査費用はどのぐらいかかるのかとは、私たちもよく聞かれることです。例えば「耐震診断義務化の動きが出てきたので、この際、対象物件でなくても全部の建物の調査をやってみたい。しかし、耐震診断には費用がかかる。簡易な方法でできないか」という相談です。そういう場合は、まずはプレ診断として簡易な調査を行い、そこで優先順位をつけてから本診断に入ってはどうかという提案をしています。

──最近の調査事例のなかでは具体的にどのようなものがありますか。

 技術系の人材派遣会社の例ですが、関東、関西、名古屋圏にオフィスやトレーニングセンターを抱えている。自社で建設した物件も、途中で取得した物件もある。20~30年のスパンで今後、どういう費用が発生するのか調べて欲しいと依頼されたことがあります。空調機などの内部設備についても耐用年数を算出し、故障が発生する度に修理するのと、予防保全的な観点で適度なタイミングで更新するのと、どちらが経済的合理性があるのか、その比較表を提示し、メンテナンスの判断材料に使っていただきました。
 また、製造業の工場の例では、遵法性の評価ですが、こういうケースもありました。製造現場の使い勝手を考慮して中二階部分の床を張ったり、レイアウトを変更するなど、たびたび増改築を繰り返していたのですが、その古い工場建屋を売却するときに遵法性の観点からの調査が必要になりました。中二階の床を増床したことで増築申請が必要となったり、構造安全上の問題が出てくるので、本来はその問題をクリアしてから工事すべきなのですが、それがされていなかった。一般論として言いますと、製造業の方は機械設備の更新には強い関心をもちますが、意外と工場建屋などには関心が低いことが多いですね。

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