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クリエイティブなオフィスづくりも、これからのCRE部門の役目

──ROE重視の経営が叫ばれる中、そこに果たすCRE戦略の重要性が認識されつつある中、これから求められるCRE戦略はどのようなものであるべきかというテーマで、証券会社でCRE戦略に携わってきた土岐好隆さんと、研究者の立場からCRE戦略の重要性をいち早く主張し、普及啓発に努めてきた百嶋徹さんに語っていただきました。後編は、百嶋さんの視点にフォーカスします。

百嶋
 欧米企業に比べて日本の製造業は、収益率が低いことがよく指摘されるが、その主因は、競争力のある最新鋭設備への十分な先行投資が行われないからだ。老朽設備は生産性が低く、エネルギー効率も低いためCO2排出量が多くなる。これまでのような長期ビジョンを欠く横並びで内向きの投資行動は、海外企業との熾烈な競争に臨むうえで決定的に不利に働く。
 何よりもまず、老朽設備の廃棄と最新鋭設備への更新投資の促進が必要だ。それは環境性と経済性の両面で効率化を生む。アベノミクスの成長戦略の一環で昨年創設された投資減税制度の効果が顕著に出てきており、戦略的な企業は同制度を活用して工場や設備の更新に動いている。このような戦略投資を実施する際に、適地での不動産確保を迅速にサポートするのが、CRE部門の重要な役割だ。
 例えば、新工場建設の意思決定は経営層が行うが、いざ工場をどこにつくるのかというときに、複数の立地候補地の不動産情報を迅速に提供することが、CRE部門には求められる。普段から社内の事業部、社外の不動産会社や自治体などと連携を密にしながら、情報を蓄積しておかなければならない。土地には地権者が付き物だから、地権者との交渉を迅速にまとめる統括能力も必要だ。社内の不動産ソリューションベンダーとして、CRE戦略の視点から、設備更新を推進する拠点再編成をサポートする必要がある。
 日本企業の低ROEの主因は売上高利益率(ROS)の低さにあるため、ROS向上に資する中期的な経営戦略が重要となる。CRE部門も、この戦略遂行を不動産の視点からサポートする必要がある。ROS向上に向けた戦略例として、前述の高効率の最新鋭設備への集約や、ROSの高い事業へ集中する事業ポートフォリオ転換が考えられ、これらの戦略遂行には拠点再編成を伴うことが多い。その際に生じた遊休不動産の売却による資金回収を含め、前述した迅速な不動産サービスの提供がCRE部門の役割だ。
 ROSを高めるには、他にもいろいろな方法がある。本社費用を抑えることもその一つだが、分散した本社機能の大規模オフィスへの集約が具体例だ。その際にイノベーション創出による成長戦略の視点も非常に重要だ。またオフィスを全社的な拠り所となる経営理念や企業文化の象徴と捉えることも大切だ。
 全く新しい価値を創出して競争のパラダイム転換を起こすようなイノベーションが生まれるためには、外部組織とのオープンイノベーションと共に、クリエイティブなオフィス環境、すなわち創造的なオフィスづくりとワークスタイルの変革がセットで必要だ。例えば、インフォーマルな会話が自然に生まれる休憩・共用スペース。一見ムダなスペースに見えるかもしれないが、それを潰してしまうとイノベーションも途絶えてしまう。欧米の先進企業は、知識創造活動の舞台となるオフィス空間の重要性を熟知しており、CRE部門が主導するオフィスづくりの創意工夫を競い合う時代に入りつつある。
土岐
 ROEばかりが重視されると、どうしても近視眼的な話になりがちだ。実際の不動産戦略は実はもっと射程の長いものだ。例えば本社費用を抑えるために、創業以来のシンボリックな建物を売ってしまい、結果的に人心が離れてしまうということもありうる。本社ビルや工場のたたずまいは、社員の求心力を高めたり、人を採用するときには重要だ。こうした不動産特有の定性的な要素を抑えながらも、それをいかに定量的に換算していくか。難しいところではあるが、それもCRE戦略の一環としてとらえるべきだと思う。

成功するグローバル企業、CRE戦略の「三種の神器」とは

百嶋
 海外先進企業のCRE戦略には3つの共通点が見られ、これを私はCRE戦略を実践するための「三種の神器」と呼んでいる。一つは、CRE専門部署の設置による意思決定の一元化とIT活用による不動産情報の一元管理により、CREマネジメントの一元化を図っていること。一元管理された不動産情報は、世界の拠点間のベンチマークに活かされている。
 もう一つの特徴は、CRE戦略の重点を土地や建物といった単なるハードの不動産管理にとどまらず、前述のクリエイティブなワークプレイスやワークスタイルを活用した人的資源管理(HRM)に移行させていることだ。海外企業では、CREの担当役員がHRMを同時に見ているケースもある。また、CRE専門部署を「ワークプレイス・リソース」と呼ぶ企業もある。
 三つ目の特徴は、外部ベンダーを戦略的パートナーとして活用していることだ。巨大なグローバル企業といえど、CRE部門の社内スタッフが驚くほどの少人数ということが珍しくない。外部化できる業務はほとんどCRE戦略支援の専門企業にアウトソーシングしている。日々のオフィス運営はベンダーに任せて、そのかわりCRE戦略のコア業務となる戦略の策定・意思決定とベンダーマネジメントはインハウスのスタッフがしっかりと行う。
 日本企業でそこまで行っている企業は少ない。まずは最初のCRE専門部署の設立から着手すべきだ。
土岐
 CRE戦略はプロフェッショナルな仕事だという認識がまず重要だろう。CRE戦略とは、何でも屋の総務部が兼任してできるような仕事ではない。特に数多くの不動産を抱える企業であれば、いますぐ総務部から切り離して、CRE戦略策定、実施に専念できる部署を設置すべきだと思う。

バックナンバー

  1. vol.14
    変革の時代に日本企業の強みを生かす
    CRE戦略を通した「稼ぐ力」の向上
    今後10年の企業ビジョンとCRE戦略の重要性
    (冨山 和彦氏)
  2. vol.13
    企業価値向上のカギを握る
    CREプロフェッショナルの社内育成
    社内外の専門家のネットワークを最大限に活用する
    (村木 信爾氏)
  3. vol.12
    企業価値を高める
    CRE戦略の一環としての
    ワークプレイス改革
    (齋藤 敦子氏)
  4. vol.11
    中堅中小企業が今取り組むべきCRE戦略とは
    不動産の棚卸しから、
    事業継続、相続・承継問題まで
    (平川 茂氏)
  5. vol.10
    リノベーションによる耐震、省エネ、環境保全で
    企業価値の向上
    求められる多様なニーズに対応した
    オフィスビルのリノベーション
    (河向 昭氏)
  6. vol.09
    スペシャリストの智
    CREカンファレンス・レポート
    クラウド化がもたらした加速する社会基盤。
    今の企業価値を考える。
  7. vol.08
    企業価値向上のカギとなる
    クラウド導入で進めるシステム改革
    顧客のビジネス価値を高める企業姿勢
    (保科 実氏)
  8. vol.07
    クラウドを利用した動産管理と企業価値の向上
    「e-Leasing」と「CRE@M」が目指すもの
    (長谷川 善貴氏)
  9. vol.06
    環境保全しながら
    経済合理性のある土地活用を
    (西村 実氏)
  10. vol.05
    不動産を流動化させて経営の劇的な改善を
    バイアウト投資市場からみた企業のCRE戦略
    (南黒沢 晃氏)
  11. vol.04
    現在において考えるべき
    リスクマネジメントとCRE戦略
    (渡部 弘之氏)
  12. vol.03
    企業の成長に欠かせないM&A戦略。
    CRE(企業不動産)の位置づけが重要に
    (大山 敬義氏)
  13. vol.02
    未来に向けたCRE戦略
    外部の専門企業との連携が鍵に
    (百嶋 徹氏)
  14. vol.01
    不動産市況が好転した今年こそ
    CRE戦略再スタートの元年に
    (土岐 好隆氏)