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 前回のコラムでは、従業員の創造性を引き出すためのあるべきオフィス戦略論について考察を行ったが、今回はそれを踏まえて、先進的なオフィスづくりに取り組む事例を紹介し、その上で経営戦略としてのオフィス戦略の今後の在り方に関わる論点を改めて整理したい。

移転・集約を契機としたオフィス改革

 先進的なオフィスづくりに取り組む事例では、本社機能などのオフィス移転・集約を契機に、業務改革やワークスタイル変革を標榜したオフィス改革を新たに断行するケースが多く見られる。そこで、まず最近のオフィス移転の傾向・特徴について簡単に触れたい。
 全体の傾向としては、ハイスペックを備えた最新鋭の新築賃貸ビル、いわゆるAクラスビルへ移転するケースが多いとみられる。シービーアールイー(CBRE)の2013年調査によれば、東京23区内に本社を置く上場企業1,720社のうち、本社が賃貸ビルの企業は情報通信、サービス、金融などのセクターを中心に74%を占めるという(注1)。
 最近のオフィス移転で、多くの企業が賃貸ビルを選好する背景としては、①2008年の世界金融・経済危機以降、オフィス賃料が低下傾向となり、とりわけ大規模ビルの賃料が大幅に低下したこと(ただし、2013年以降、東京都心部Aクラスビルの市況改善が進展)、②BCP(事業継続計画)に対応できる設備仕様などハイスペックを備えたAクラスビルが2012年を中心に大量供給されたこと、③資本市場から資産効率向上の要請が強まる中、企業は不動産の取得・所有によりバランスシートが膨らむことを回避しようとしていること、④社員の増減に機動的に対応できる柔軟性を確保できること、などが挙げられる。なかでも東日本大震災以降、ビルの耐震性能や自家発電機能など安全性・BCPの要因がこれまでより強く意識されるようになり、最新の防災機能を持つ賃貸ビルへのニーズが高まっているとみられる。
 ただし、一方で都内で老朽化した自社ビルを建て替えたり、新たに建設した自社の新社屋に移転・集約するケースも一部で見られ、企業が必ずしも賃借一辺倒の意思決定をしているわけではないことには、留意を要する。後述する通り、不動産の所有・賃借の選択は、複数要因の最適化により決定されるため、基本的には企業によって最適解は異なると考えられる。
 また、最近大量供給された賃貸ビルには、フロア面積の広いメガプレートを備えた大規模ビルが散見され、そのようなビルへ戦略的に移転するケースも見られる。その戦略的な狙いとは、分散していた本社機能などを1つのビルに集約し、しかも関連性のある複数の部署やグループ会社をワンフロアに集めることにより、社内のインフォーマルなコミュニケーションやコラボレーションの活性化を図り、グループのシナジー創出につなげることだ。これは前回のコラムで紹介した「企業内ソーシャル・キャピタルを育む視点」に他ならない。
 例えば、キリンビール、キリンビバレッジ、メルシャンなどを傘下に持つキリンホールディングスは、2013年5月に東京都中央区新川など12拠点に分散していたグループ17社の本社機能を、中野に竣工した新築大型賃貸ビルである中野セントラルパークサウスに移転・集約した。同ビルの基準階1フロア面積は、5,057.09m²(約1,530坪)に達し都内最大級だ。また、三菱化学、三菱樹脂、三菱レイヨン、田辺三菱製薬を傘下に持つ三菱ケミカルホールディングスは、2012年7月に東京都港区田町などに分散していた事業会社の本社機能を、丸の内に竣工した大型賃貸ビルであるパレスビルに移転・集約した。同ビルの基準階1フロア面積は、約2,096m²(約634坪)であり、大規模ビルの範疇に入る。

事例分析:ヒューレット・パッカード

 先進的なオフィスビルへの戦略的な投資事例として、米ヒューレット・パッカード(HP)が日本法人の日本ヒューレット・パッカード(日本HP)の新本社ビルを構築した事例を取り上げる(注2)。
 HPは戦略的な投資分野として、M&A、データーセンターなどのITに加え、ワークプレイスと人材を挙げており、従業員が集うオフィスを重要な投資分野と明確に位置付けている。
 日本では、日本HPが2011年5月に自社所有の新本社ビルを東京都江東区大島に開所した。2002年のコンパックコンピュータとの合併以降、東京都内に賃借中心のオフィスが分散していた。そこでHPは、重要拠点と位置付けている日本において、都内に分散しているオフィスを統廃合し、賃料削減等によるキャッシュフローの改善と業務効率の向上を図るために、新本社ビルへの大型投資を実施した。都内最大級の基準階面積(約5,607m²)を有する新社屋に約5,200人が移転し、市ヶ谷(旧本社)などの拠点は閉鎖された。
 1人当たりオフィスコストの半減という経営目標に加え、環境負荷を軽減する「サステナブルデザイン」、HPの最先端のテクノロジーとサービスを顧客が体感できる「ソリューションショーケース」、従業員の働き方の多様性をサポートしつつ、社内のコミュニケーションとコラボレーションを促進する「先進的ワークプレイス」という3つの設計コンセプトが重視されている。
 日本HPでは、ITを駆使してオフィスやデスクなど場所にとらわれずに仕事を行う「モバイルワーク」や、社内でデスクを固定しない「フリーアドレス」を積極的に推進する一方、従業員同士または従業員と顧客がオフィスで直接コミュニケーションを交わすことで「人的化学反応」が起き、創造性が発揮されて新たな価値が生まれる側面を重視している。
 新社屋では、オフィスフロアの中心に配した吹き抜けを核にして、動線に沿って数多くのミーティングスペースやインフォーマルコミュニケーションスペースを配置することで、社内のコミュニケーションとコラボレーションの活性化が期待されている。
 新社屋の愛称は、社内公募によって決定した「HP Garage Tokyo」だ。HPはシリコンバレーの発祥の地と言われるカリフォルニア州パロアルトのガレージで創業したが、その創業精神に立ち返りつつ、新本社から日本のITの新しい時代を創っていこうとの思いが込められているという。新本社は企業理念を象徴的に示し、従業員の拠り所となる場と言えよう。

(注1)シービーアールイー(CBRE)「自社ビル事情&賃貸ビル事情」『オフィスジャパン』2013秋季号より引用。

(注2)先進的オフィスづくりのその他の事例分析については、拙稿「イノベーション促進のためのオフィス戦略」『ニッセイ基礎研REPORT』2011年8月号を参照されたい。
http://www.nli-research.co.jp/report/report/2011/08/repo1108-3.html
クリエイティブオフィスの考え方については、拙稿「クリエイティブオフィスの時代へ」ニッセイ基礎研究所『研究員の眼』2016年3月8日を参照されたい。
http://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=52469

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