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高まるCRE戦略の重要性

 CRE(Corporate Real Estate)とは、企業が事業を継続するために使うすべての不動産を指す。これを重要な経営資源の一つに位置付け、その活用、管理、取引(取得、売却、賃貸借)に際し、企業の社会的責任(CSR:Corporate Social Responsibility)を踏まえた上で、企業価値最大化の視点から最適な選択を行う経営戦略がCRE戦略だ。
 合理的な企業経営を実践する経営トップにとっては、特に目新しい概念ではなく定石的な経営戦略ではあるが、企業を取り巻く環境変化の下でその重要性が高まっている。
 外国人持ち株比率の上昇や物言う株主の台頭、さらにはCREの所有価値に着目した敵対的買収の増加など資本市場での変化、固定資産の減損会計適用(注1)といった会計制度の変化を背景に、経営トップは事業を通じてCREの利用価値に見合った活用を行い、自社の株価にその資産価値を反映させることが重要になっている。CREを有効活用して十分なキャッシュフローを創出し企業価値を最大化すれば、敵対的買収にも遭いにくく、時価会計にも自ずと対応できるはずだ。また、内部統制強化の要請への対応からも、バブル崩壊による「土地神話」の崩壊以降、価格変動リスクを抱えるようになったCREについて、適切なマネジメント体制を構築することが必要になっている。
 筆者はCRE戦略の重要性をいち早く主張し、調査研究活動を通じて微力ながらその普及啓発に努めてきた。その後、国土交通省では2006年に「企業不動産の合理的な所有・利用に関する研究会(CRE研究会)」(注2)を立ち上げ、CREの現状・課題や今後のあるべきCRE戦略について検討し、2008年に『CRE戦略を実践するためのガイドライン・手引き(初版)』(注3)を公表した。マスコミでは、日本経済新聞社が2007年から特集企画にてCRE戦略を取り上げ、また事業会社の不動産管理実務者等を対象としたセミナーを開催するなど、情報発信や普及啓発で先駆的な役割を果たしてきた。さらに、不動産会社やコンサルティング会社がアドバイザリー業務、IT ベンダーが不動産管理のためのIT ツールの提供といった、CRE 戦略支援ビジネスを立ち上げている。
 その結果、CRE 戦略という言葉は産業界に広まりつつあるが、適切なマネジメント体制の下で組織的に取り組む企業はまだ少ないように思われる。

経営資源の全体最適化行動とCRE戦略の位置づけ

 企業はCSRを実践しつつ、結果として利益最大化を図らなければならない。企業の利益は事業ポートフォリオ、立地、設備投資、研究開発(R&D)、知的財産管理、資材調達、生産管理、マーケティング、企業財務、人的資源管理(HRM:Human Resource Management)、CRE、ファシリティマネジメント(FM)、ITなどあらゆる経営資源を変数とする関数と見なせる。
 さらに、企業のあるべき利益最大化行動は、経済学的に言えば、CSRという制約条件付き利益最大化問題における、あらゆる経営資源の全体最適解を求めることだ。すなわち、利益最大化を図るには、個々の戦略の部分最適ではなく、CSRの視点を踏まえた上で経営資源の全体最適化を図る必要がある。CRE 戦略も不動産だけの部分最適ではなく、この経営資源の全体最適化行動の中で決定しなければならない。
 経営戦略は、社内に専門的・共通的な役務を提供し企業活動を支える「シェアードサービス(Shared Service)型」と、R&D・生産・販売などの事業戦略を担う「バリューチェーン(Value Chain)対応型」に分けられる。CRE戦略は経理・財務、人事、ITなどとともにシェアードサービス型に分類できる(図1)。シェアードサービス型の戦略は、企業経営にとって不可欠な要素だが、それのみでは機能しない。上位概念に位置するバリューチェーン対応型の戦略と整合性が取られて初めてシナジーを生む。
 企業は利益最大化を図るために、まず強化すべきコア事業、維持すべき事業、縮小・撤退すべきノンコア事業を区分し、またバリューチェーンのどの業務工程に重点を置くかも決めて、明確な事業ポートフォリオ戦略を構築することが不可欠だ。さらに、バリューチェーン対応型戦略とシェアードサービス型戦略の整合性を取って、経営資源の全体最適化を図る必要がある。そして、これらの一連の利益最大化プロセスを実行する上で、CSRの視点を踏まえることが極めて重要となる(図1)。
 シェアードサービス型戦略の一翼を担うCRE戦略では、経営層や事業部門など「社内顧客」に不動産サービスを提供する「社内ベンダー」であるとの発想が必要となる。

(注1)2004年3月31日から2005年3月30日までに終了する事業年度から早期適用が認められ、2005年4月1日以後開始する事業年度から強制適用された。3月期決算であれば、2004年3月期(03年度)から早期適用が認められ、2006年3月期(05年度)から強制適用された。

(注2)2006年度に開催された国土交通省CRE研究会の事務局は、ニッセイ基礎研究所が担当した(筆者がプロジェクトマネージャーを担当)。

(注3)初版および改訂版は以下のURLを参照されたい。筆者はWG委員として「事例編」の執筆を担当した。
http://tochi.mlit.go.jp/jitumu-jirei/cre-guideline
最新の書籍版は、国土交通省 合理的なCRE戦略の推進に関する研究会(CRE研究会)編著『CRE戦略実践のために ─2010改訂版─』住宅新報社2010年。

バックナンバー

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  9. vol.05
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  12. vol.02
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